第二節 搜集交易實(shí)例

　　一、搜集大量交易實(shí)例的必要性

　　運用市場(chǎng)法估價(jià)需要擁有大量的交易實(shí)例。只有擁有了估價(jià)對象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實(shí)例，才能把握估價(jià)對象所在地的正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情，從而保障評估出的估價(jià)對象價(jià)值不會(huì )超出合理的范圍；才能選擇出符合一定數量和質(zhì)量要求的可比實(shí)例，從而保障根據這些可比實(shí)例評估出的估價(jià)對象價(jià)值更加精準而不會(huì )出現較大誤差。因此，估價(jià)機構和估價(jià)師應盡力搜集較多的交易實(shí)例。

　　搜集交易實(shí)例盡管是市場(chǎng)法中的一個(gè)步驟，但對于估價(jià)機構和估價(jià)師而言，是一個(gè)不斷積累的過(guò)程，平時(shí)就應留意搜集，不能等到需要采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)才去做。這樣，一旦需要采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，就已經(jīng)有了足夠多的交易實(shí)例可供選取，從而可以較快地完成估價(jià)工作。當然，在需要采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，也可以根據估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等情況，有針對性地搜集一些交易實(shí)例。

　　二、搜集交易實(shí)例的途徑

　　交易實(shí)例不會(huì )自己跑到估價(jià)師手中。估價(jià)師應當視為自己要買(mǎi)賣(mài)、租賃房地產(chǎn)那樣去調查、了解市場(chǎng)行情，去了解當地搜集交易實(shí)例的途徑，掌握相應的搜集技巧，盡力地搜集交易實(shí)例。

　　搜集交易實(shí)例及相關(guān)參考資料的途徑主要有：

　?。?）走訪(fǎng)房地產(chǎn)交易當事人，了解其房地產(chǎn)成交價(jià)格及有關(guān)交易情況。

　?。?）訪(fǎng)問(wèn)房地產(chǎn)經(jīng)紀人、相關(guān)律師、注冊會(huì )計師及向房地產(chǎn)交易當事人、四鄰了解其促成交易的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況?，F在，越來(lái)越多的房地產(chǎn)交易是通過(guò)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人促成的。通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人，可以獲得大量及時(shí)、真實(shí)的交易實(shí)例。

　?。?）查閱政府有關(guān)部門(mén)的房地產(chǎn)交易資料。例如，房地產(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn)時(shí)向政府有關(guān)部門(mén)申報的成交價(jià)格資料，政府出讓建設用地使用權的價(jià)格資料，政府或者其授權的部門(mén)確定、公布的基準地價(jià)、標定地價(jià)、房屋重置價(jià)格及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格資料。

　?。?）向專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)信息提供機構購買(mǎi)房地產(chǎn)價(jià)格資料?，F在，出現了一些以營(yíng)利為目的專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)價(jià)格等信息搜集、整理、分析和提供的機構。

　?。?）同行之間相互提供。估價(jià)機構或估價(jià)師之間可以建立某種協(xié)作關(guān)系，相互提供其搜集的交易實(shí)例和經(jīng)手的估價(jià)案例資料。

　?。?）與房地產(chǎn)出售者或者其代理人，如業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀人等洽談，獲得房地產(chǎn)的要價(jià)等資料；查閱報刊、網(wǎng)絡(luò )資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料；參加房地產(chǎn)交易展示會(huì )，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情，索取有關(guān)資料，搜集有關(guān)信息。要價(jià)、標價(jià)、掛牌價(jià)、報價(jià)等雖然不是成交價(jià)格，一般不能反映真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格行情，不應作為交易實(shí)例，但與成交價(jià)格之間有一定的關(guān)系，在一定程度上可以作為了解市場(chǎng)行情的參考。

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