第五節 經(jīng)濟因素

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟因素，主要有經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民收人水平、利率、匯率等。

　　一、經(jīng)濟發(fā)展

　　經(jīng)濟增長(cháng)、繁榮或衰退等經(jīng)濟發(fā)展狀況，影響著(zhù)就業(yè)、收入和市場(chǎng)信心等，對房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。反映經(jīng)濟發(fā)展的一個(gè)重要指標是國內生產(chǎn)總值（Gross Domestic Product，GDP）的增長(cháng)。GDP是對一個(gè)國家或一個(gè)地區在一定時(shí)期內國民經(jīng)濟生產(chǎn)活動(dòng)的總成果的一種計量，從總體上反映了一個(gè)國家或一個(gè)地區的經(jīng)濟活動(dòng)的總規模、綜合實(shí)力和人民生活水平的高低程度。按照支出法核算，GDP由消費（C）、投資（I）、政府購買(mǎi)（G）和凈出口（NX）四個(gè)部分構成。一般地說(shuō)，GDP增長(cháng)，消費、投資、政府購買(mǎi)和凈出口都有增長(cháng)，可能只是各自的增長(cháng)幅度不同而已，也就是各自的貢獻率不同。GDP增長(cháng)說(shuō)明社會(huì )總需求也在增加。社會(huì )總需求增加預示著(zhù)投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，會(huì )帶動(dòng)對廠(chǎng)房、寫(xiě)字樓、商店、住宅和各種娛樂(lè )設施等的需求增加，由此會(huì )引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。例如，20世紀80年代亞太地區的日本、新加坡、韓國和中國臺灣、香港等國家和地區，經(jīng)濟持續高速增長(cháng)，地價(jià)也相應地大幅度上漲（盡管從事后的亞洲金融危機來(lái)看，這種經(jīng)濟發(fā)展帶有泡沫成分，有人甚至稱(chēng)其為泡沫經(jīng)濟）。

　　日本在第二次世界大戰后共出現過(guò)三次地價(jià)暴漲，雖然引起這三次地價(jià)暴漲的原因很多，但不可否認它也是與日本經(jīng)濟的迅速發(fā)展密切相關(guān)的。第一次地價(jià)暴漲出現于1956～1962年，正值日本重化學(xué)工業(yè)化時(shí)期，太平洋沿海工業(yè)化區域的地價(jià)暴漲現象較為突出，而它的波及范圍擴大到大城市周?chē)貐^的住宅用地。第二次地價(jià)暴漲出現于1967～1974年，正值日本開(kāi)展地區開(kāi)發(fā)和工業(yè)布局區向原有工業(yè)區外圍延伸的時(shí)期，這次地價(jià)暴漲以大城市周?chē)貐^和主要地方城市的變動(dòng)幅度最大。第三次地價(jià)暴漲出現于1984～1989年，是在日本向信息化轉變和東京向世界性金融中心城市過(guò)渡的時(shí)期發(fā)生的。對于這次地價(jià)暴漲，1988年2月6日原聯(lián)邦德國《法蘭克福匯報》文章《日本城市地價(jià)暴漲》說(shuō)：“日本經(jīng)濟在世界市場(chǎng)上的成就是引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的啟動(dòng)器。短短幾年之內，東京因此變成了具有國際意義的銀行中心，東京的交易所在這期間能與紐約的華爾街媲美，這把國際銀行吸引到了東京。數量眾多的生產(chǎn)和商業(yè)企業(yè)在此期間也在東京開(kāi)設了分支機構，因為盡管有貿易壁壘，繁榮興旺的日本還是提供了良好的銷(xiāo)售機會(huì )。”

　　7．一般來(lái)說(shuō)，國內生產(chǎn)總值的增長(cháng)會(huì )形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。（ ）（2007年試題）

　　答案：×

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