2.可比實(shí)例的交易類(lèi)型應與估價(jià)目的吻合

　　這是因為房地產(chǎn)交易有買(mǎi)賣(mài)、租賃等類(lèi)型，其中又可分為協(xié)議、招標、拍賣(mài)、掛牌等方式。如果是為買(mǎi)賣(mài)目的估價(jià)，則應選取買(mǎi)賣(mài)實(shí)例為可比實(shí)例；如果是為租賃目的估價(jià)，則應選取租賃實(shí)例為可比實(shí)例。在實(shí)際估價(jià)中，包括為抵押、折價(jià)、變賣(mài)、房屋拆遷補償等目的的估價(jià)，多數是要求選取買(mǎi)賣(mài)實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應選取協(xié)議方式的買(mǎi)賣(mài)實(shí)例。但當選取國有建設用地使用權出讓實(shí)例為可比實(shí)例時(shí)，目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實(shí)例。

　　3.可比實(shí)例的成交日期應盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　這里的所謂“接近”是相對而言的，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩，則較早之前發(fā)生的交易實(shí)例可能仍然有參考價(jià)值，也可選為可比實(shí)例；但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)變化快，則此期限應縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實(shí)例才有說(shuō)服力。一般認為，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因為在這種情況下難以進(jìn)行市場(chǎng)狀況調整。有時(shí)即使勉強進(jìn)行市場(chǎng)狀況調整，也可能會(huì )出現較大的偏差。

　　4.可比實(shí)例的成交價(jià)格應盡量為正常市場(chǎng)價(jià)格

　　這是要求可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常市場(chǎng)價(jià)格，或者能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。

　?。ㄈ┻x取可比實(shí)例應注意的其他問(wèn)題

　　選取可比實(shí)例時(shí)，估價(jià)對象為房地的，應選取類(lèi)似房地的交易實(shí)例；估價(jià)對象為土地的，應選取類(lèi)似土地的交易實(shí)例；估價(jià)對象為建筑物的，應選取類(lèi)似建筑物的交易實(shí)例。選取可比實(shí)例還有所謂“分配法”，其主要內容是：如果估價(jià)對象為單獨的土地或單獨的建筑物，而缺少相應的交易實(shí)例，但有類(lèi)似的土地與建筑物綜合體的交易實(shí)例時(shí)，則可將此土地與建筑物綜合體及其成交價(jià)格予以分解（進(jìn)行價(jià)值分配），提取出與估價(jià)對象同類(lèi)型部分的土地或建筑物及其價(jià)格，再將此作為可比實(shí)例。例如，估價(jià)對象為土地，而在同一供求范圍內沒(méi)有類(lèi)似土地的單獨交易實(shí)例，但有包含與該土地同類(lèi)型土地的房地交易實(shí)例且其他條件也符合采用市場(chǎng)法的條件時(shí)，則可以從該房地成交價(jià)格中扣除建筑物價(jià)格，剩余部分即為土地價(jià)格，此土地便可作為可比實(shí)例。然后再對該土地價(jià)格進(jìn)行適當的修正和調整，即可以求得估價(jià)對象土地的價(jià)值。例如，需要評估某宗居住用地的價(jià)值，在附近有一幢住宅買(mǎi)賣(mài)，成交總價(jià)為100萬(wàn)元，其中建筑物的價(jià)格為60萬(wàn)元（用成本法求得），則土地的價(jià)格為40萬(wàn)元，再以此40萬(wàn)元的地價(jià)為基礎，通過(guò)修正、調整等適當處理，得出該宗居住用地的價(jià)值。

　　特別需要指出的是，當有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時(shí)，應選取其中與估價(jià)對象最為類(lèi)似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，而不能“劣勝優(yōu)汰”，例如不能在區位上“舍近求遠”，不能為了迎合委托人等的“高估”要求而普遍選取那些成交價(jià)格明顯偏高的交易實(shí)例，或者為了迎合委托人等的“低估”要求而普遍選取那些成交價(jià)格明顯偏低的交易實(shí)例。更不能為了迎合委托人等的“高估”、“低估”要求，有符合可比實(shí)例要求的交易實(shí)例不選取，而將那些明顯不符合可比實(shí)例要求的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。在現實(shí)估價(jià)中，甚至有虛構可比實(shí)例的行為。這些都違背了估價(jià)師的職業(yè)道德，從而應當禁止。

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