第二節 獨立、客觀(guān)、公正原則

　　獨立、客觀(guān)、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，評估出對各方當事人來(lái)說(shuō)均是公平合理的價(jià)值。具體地說(shuō)，“獨立”是要求房地產(chǎn)估價(jià)師要憑借自己的專(zhuān)業(yè)知識、經(jīng)驗和應有的職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)，而不要受任何單位和個(gè)人的非法干預。“客觀(guān)”是要求房地產(chǎn)估價(jià)師要從客觀(guān)實(shí)際出發(fā)，反映事物的本來(lái)面目進(jìn)行估價(jià)，而不要帶著(zhù)自己的好惡、情感和偏見(jiàn)。“公正”是要求房地產(chǎn)估價(jià)師要公平正直地進(jìn)行估價(jià)，而不要偏袒相關(guān)當事人中的任何一方，應當堅持原則、公平正直地進(jìn)行估價(jià)。

　　房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循獨立、客觀(guān)、公正原則，是因為評估出的價(jià)值如果不公平合理，則必然會(huì )損害相關(guān)當事人中某一方的利益，也有損于房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)機構以至整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的聲譽(yù)和公信力。例如，以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，如果評估價(jià)值比客觀(guān)合理的價(jià)值高，則借款人得利，貸款人的風(fēng)險增加，甚至影響金融安全。以房屋拆遷補償為目的的估價(jià)，如果評估價(jià)值比客觀(guān)合理的價(jià)值低，則被征收人受損，甚至影響社會(huì )穩定；反之，則被征收人得利，征收人受損。以人民法院強制拍賣(mài)房地產(chǎn)為目的的估價(jià)，如果評估價(jià)值比客觀(guān)合理的價(jià)值低，則可能導致被執行人的房地產(chǎn)被低價(jià)拍賣(mài)，使執行人受損；反之，可能導致流拍，使申請執行人的債權不能實(shí)現，合法權益得不到保障。以房地產(chǎn)稅收為目的的估價(jià)，如果估價(jià)結果導致納稅人少交稅，則造成稅款流失；而無(wú)論是估價(jià)結果導致納稅人多交稅還是少交稅，都造成稅負不公平。

　　為了保障房地產(chǎn)估價(jià)機構和房地產(chǎn)估價(jià)師獨立、客觀(guān)、公正地估價(jià)，一是要求房地產(chǎn)估價(jià)機構應當是一個(gè)不依附于他人、不受他人束縛具有獨立的法人地位的機構。這方面的具體要求是估價(jià)機構必須“脫鉤改制”，并由估價(jià)師為主的自然人出資設立。估價(jià)機構的獨立性，是客觀(guān)、公正估價(jià)的前提。二是要求估價(jià)機構和估價(jià)師應當與委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有除依法收取估價(jià)服務(wù)費以外的任何現實(shí)的或潛在的利害關(guān)系，與估價(jià)對象沒(méi)有現實(shí)的或潛在的利益關(guān)系。如果估價(jià)機構或估價(jià)師與委托人或估價(jià)利害關(guān)系人有利害關(guān)系或者與估價(jià)對象有利益關(guān)系，，則估價(jià)時(shí)就難以做到公平公正。即使自認為有良好的道德自律能保證估價(jià)結果客觀(guān)合理，但估價(jià)報告的公信力往往也會(huì )受到人們的懷疑。因此，當估價(jià)機構或估價(jià)師與委托人或估價(jià)對象關(guān)系人有利害關(guān)系或者與估價(jià)對象有利益關(guān)系的，應當主動(dòng)回避。三是要求估價(jià)機構和估價(jià)師在估價(jià)中不應受委托人等外部因素的干擾，不應屈從于外部壓力，應當“我行我素”。此外，估價(jià)師還必須有良好的職業(yè)道德，不能受任何私心雜念的影響。

　　在估價(jià)操作層面，為了評估出客觀(guān)合理的價(jià)值，估價(jià)師首先應本著(zhù)以下假設進(jìn)行估價(jià)：各方當事人均是出于利己動(dòng)機并且是理性而謹慎行事的，例如，買(mǎi)者不肯枉花一分錢(qián)購買(mǎi)，賣(mài)者不肯少得一分錢(qián)出售。其次，估價(jià)師應以各方當事人的角色或心態(tài)來(lái)考慮評估價(jià)值，也就是說(shuō)“換位思考”。在實(shí)際交易中，各方當事人的心態(tài)是不同的，例如買(mǎi)者的心態(tài)是出價(jià)不能高于預期使用該房地產(chǎn)所能帶來(lái)的收益，或重新購建價(jià)格，或類(lèi)似房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格；賣(mài)者的心態(tài)是要價(jià)不能低于他對該房地產(chǎn)已投入的開(kāi)發(fā)建設成本及應獲得的期望利潤，或類(lèi)似房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格。然后，估價(jià)師再以專(zhuān)家的身份來(lái)反復、精細地權衡評估價(jià)值：先假設評估價(jià)值的高低不是與自己無(wú)關(guān)，即如果將自己分別設想為各方當事人的角色，評估價(jià)值的高低會(huì )對自己有何影響，假如自己是買(mǎi)方會(huì )怎樣，是賣(mài)方又會(huì )怎樣。在此基礎上自然就會(huì )權衡出一個(gè)對各方當事人來(lái)說(shuō)均為公平合理的評估價(jià)值。

　　2．房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨立、客觀(guān)、公正原則的核心是估價(jià)機構和估價(jià)人員應當站在（ ）的立場(chǎng)上，評估出一個(gè)對各方當事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。（2005年試題）
　　A．委托人
　　B．估價(jià)報告預期使用者
　　C．管理部門(mén)
　　D．中立

　　答案：D

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