四、市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟

　　運用市場(chǎng)法估價(jià)-般分為以下4大步驟：①搜集交易實(shí)例，即從現實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中搜集大量的實(shí)際成交的房地產(chǎn)及其成交日期、成交價(jià)格、付款方式等情況。②選取可比實(shí)例，即從搜集的大量交易實(shí)例中選取一定數量、符合一定條件的交易實(shí)例。③對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當的處理。根據處理的內涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調整。價(jià)格換算主要是對可比實(shí)例成交價(jià)格的表現形式進(jìn)行處理，即對價(jià)格表達方式進(jìn)行“標準化”，使其之間的口徑一致、形式相同、相互可比。這種處理稱(chēng)為建立比較基準。價(jià)格修正是把可比實(shí)例的不正常的成交價(jià)格處理成正常市場(chǎng)價(jià)格，即對可比實(shí)例的不正常的成交價(jià)格進(jìn)行“改正”。這種處理稱(chēng)為交易情況修正。價(jià)格調整是對價(jià)格“參考系”的調整，即從可比實(shí)例“參考系”下的價(jià)格調整為估價(jià)對象“參考系”下的價(jià)格。“參考系”有市場(chǎng)狀況和房地產(chǎn)狀況兩種，這兩種處理分別稱(chēng)為市場(chǎng)狀況調整和房地產(chǎn)狀況調整。④求取比準價(jià)格，即把對多個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行處理所得到的多個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格。

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