五、物價(jià)

　　房地產(chǎn)價(jià)格是物價(jià)的一種，但與一般物價(jià)的特性不同，在此把兩者區分開(kāi)來(lái)，對它們之間的關(guān)系作一分析。

　　反映一般物價(jià)變動(dòng)的指標主要有居民消費價(jià)格指數和生產(chǎn)資料價(jià)格指數。居民消費價(jià)格指數（Consumer Price Index，CPI）是反映一定時(shí)期內居民消費價(jià)格變動(dòng)趨勢和變動(dòng)程度的相對數。居民消費價(jià)格指數分為食品、衣著(zhù)、家庭設備及用品、醫療保健、交通和通訊、娛樂(lè )教育和文化用品、居住、服務(wù)項目等八個(gè)大類(lèi)。該指數是綜合了城市居民消費價(jià)格指數和農民消費價(jià)格指數計算取得。生產(chǎn)資料價(jià)格指數（Producer Price Index，PPI）也稱(chēng)為生產(chǎn)者價(jià)格指數、工業(yè)品出廠(chǎng)價(jià)格指數，是反映一定時(shí)期內生產(chǎn)資料價(jià)格變動(dòng)趨勢和變動(dòng)程度的相對數，包括能源、鋼材、有色金屬、化工產(chǎn)品、木材等項目。中國目前統計口徑中，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒(méi)有納入居民消費價(jià)格指數和生產(chǎn)資料價(jià)格指數核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。因此，居民消費價(jià)格指數和生產(chǎn)資料價(jià)格指數的變動(dòng)并不反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，只是間接影響。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)的互動(dòng)關(guān)系非常復雜。通常情況下，物價(jià)的普遍波動(dòng)表明貨幣購買(mǎi)力的變動(dòng)，即幣值發(fā)生變動(dòng)。此時(shí)物價(jià)變動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變動(dòng)，如果其他條件不變，那么物價(jià)變動(dòng)的百分比就相當于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而且兩者的動(dòng)向也應一致，則表示房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系未變。

　　不論一般物價(jià)總水平是否變動(dòng)，其中某些物價(jià)的變動(dòng)也可能會(huì )引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，特別是諸如建筑材料價(jià)格（尤其是建筑鋼材、水泥、木材的價(jià)格）、建筑構配件價(jià)格、建筑設備價(jià)格、建筑人工費等“房地產(chǎn)投入要素”的價(jià)格上漲，會(huì )增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設成本，從而可能引起“成本推動(dòng)型”的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　就宏觀(guān)來(lái)看地價(jià)上漲與一般物價(jià)上漲的因果關(guān)系，在日本存在著(zhù)下列兩種看法：“一種看法是重視地價(jià)上漲→抵押力量增大→信用膨脹→物價(jià)上漲這種因果關(guān)系的；另一種看法則認為存在著(zhù)貨幣量的增加→物價(jià)上漲→地價(jià)上漲這種關(guān)系”。

　　從較長(cháng)時(shí)期來(lái)看，國內外統計資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率。但在房地產(chǎn)價(jià)格中，土地價(jià)格、新建商品房?jì)r(jià)格、存量房?jì)r(jià)格、房屋租賃價(jià)格，或者不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，其變動(dòng)幅度不是完全同步的，有時(shí)甚至是不同方向的。

　　關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格中的房?jì)r(jià)（房地價(jià)格）與地價(jià)的關(guān)系，目前有三種觀(guān)點(diǎn)：一是成本決定論，認為地價(jià)作為房?jì)r(jià)的重要組成部分，地價(jià)對房?jì)r(jià)的影響是顯著(zhù)的，地價(jià)上漲導致房?jì)r(jià)上漲。二是需求帶動(dòng)論，認為房地產(chǎn)作為最終產(chǎn)品，其價(jià)格由市場(chǎng)供求決定，地價(jià)水平取決于房?jì)r(jià)水平。三是相互影響論，認為上述兩種觀(guān)點(diǎn)都有一定道理，但都不全面，房?jì)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系在一定范圍內是相互作用、相互影響的關(guān)系。實(shí)際上，在有較多土地供應者的情況下，房?jì)r(jià)是主動(dòng)的，地價(jià)是被動(dòng)的，即地價(jià)水平主要取決于房?jì)r(jià)水平，就如同一般情況下地租水平是由農產(chǎn)品價(jià)格水平?jīng)Q定的。但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地由政府獨家壟斷供應的情況下，土地一級市場(chǎng)上的地價(jià)水平在很大程度上影響著(zhù)新建商品房的價(jià)格水平，預期政府會(huì )減少土地供應將造成的地價(jià)上漲或者其壟斷的高地價(jià)，是會(huì )推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲或者市場(chǎng)會(huì )以房?jì)r(jià)上漲來(lái)作出反應的。

　　9．下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有（ ）。（2005年試題）
　　A．不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的
　　B．房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)
　　C．理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負相關(guān)
　　D．房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數學(xué)公式或數學(xué)模型來(lái)量化
　　E．匯率因素對房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現是：本幣匯率上升，會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導致房地產(chǎn)價(jià)格下降

　　答案：ACE

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