第七節 謹慎原則

　　謹慎原則是評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應當遵循的一項原則，它要求在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權實(shí)現時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　雖然說(shuō)只要所擔保的債權不超過(guò)抵押時(shí)抵押物的價(jià)值即不違法，但由于需要處分抵押物的時(shí)間與抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般相隔較長(cháng)，而且抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現抵押權的費用，屆時(shí)抵押物的價(jià)值有可能下跌，其他相關(guān)的不確定因素也較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔保的債權人對變現風(fēng)險高度關(guān)注，所以房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估除了應遵循房地產(chǎn)估價(jià)的普適性原則，還應遵循謹慎原則。

　　理解謹慎原則的關(guān)鍵，是要弄清“在存在不確定性因素的情況下”。在實(shí)際估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師如果面臨的是確定性因素，則不存在謹慎問(wèn)題，應依據確定性因素進(jìn)行估價(jià)。如果面臨的是不確定性因素，當對該因素的樂(lè )觀(guān)、悲觀(guān)（保守）和折中判斷或估計會(huì )導致對房地產(chǎn)抵押價(jià)值的相對偏高、偏低和居中估計時(shí)，則應采取導致對房地產(chǎn)抵押價(jià)值相對偏低的估計。例如，運用收益法評估收益性房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，當估計未來(lái)的收益可能會(huì )高也可能會(huì )低時(shí)，遵循謹慎原則應采用保守的較低的收益估計值，相比之下，一般的房地產(chǎn)價(jià)值評估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估計值。

　　《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》針對不同的估價(jià)方法，提出了遵循謹慎原則的下列要求：

　?。?）在運用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，不應選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查看。

　?。?）在運用成本法估價(jià)時(shí)，不應高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應低估折舊。

　?。?）在運用收益法估價(jià)時(shí)，不應高估收入或者低估運營(yíng)費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。

　?。?）在運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應低估后續開(kāi)發(fā)建設必要支出及應得利潤。

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