三、房地產(chǎn)狀況調整的思路

　　房地產(chǎn)狀況調整的總思路是：以估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行直接比較；或者設定一種“標準房地產(chǎn)”，以該標準房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較。如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況好的，則應對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調整；反之，如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況差的，則應對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)調整。較具體的思路如下：

　?。?）確定對估價(jià)對象這類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素，包括區位因素、實(shí)物因素和權益因素。不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的房地產(chǎn)自身因素是不盡相同的。例如，居住房地產(chǎn)講求寧靜、安全、舒適；商業(yè)房地產(chǎn)著(zhù)重繁華程度、交通條件；工業(yè)房地產(chǎn)強調對外交通運輸和基礎設施條件；農業(yè)房地產(chǎn)重視土壤、排水和灌溉條件等。因此，應針對估價(jià)對象這類(lèi)房地產(chǎn)的使用性質(zhì)，確定對其價(jià)格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素。

　?。?）判定估價(jià)對象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況，將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況逐一進(jìn)行比較，找出它們之間的差異程度。以普通住宅為例，例如附近有幾條公共交通線(xiàn)路、離公共交通站點(diǎn)的距離、樓層、朝向、房屋年齡、有無(wú)電梯、一梯幾戶(hù)、是否封陽(yáng)臺、有幾個(gè)衛生間、是否附贈車(chē)位等。

　?。?）將可比實(shí)例與估價(jià)對象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉換為價(jià)格差異程度。即找出房地產(chǎn)狀況差異程度所造成的價(jià)格差異程度?？杀葘?shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況之間的差異程度不一定等于它們之間的價(jià)格差異程度。因此，需要根據不同的具體情況，將可比實(shí)例與估價(jià)對象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉換為價(jià)格差異程度。

　?。?）根據價(jià)格差異程度對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行調整。同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，各種影響因素對價(jià)格的影響程度不同；不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，即使某些價(jià)格影響因素相同，但這些因素對價(jià)格的影響方向和程度也不一定相同。因此，對于同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，各種影響因素的權重應有所不同；不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，同一影響因素的權重應有所不同。

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