三、收益法適用的估價(jià)對象和條件

　?。ㄒ唬┦找娣ㄟm用的估價(jià)對象：

　　收益法適用的估價(jià)對象是有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，例如住宅（特別是公寓、）、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè )場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、汽車(chē)加油站、標準廠(chǎng)房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農地等。它不限于估價(jià)對象本身現在是否有收益，只要估價(jià)對象所屬的這類(lèi)房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。例如，估價(jià)對象目前為自用或空閑的住宅，雖然沒(méi)有實(shí)際收益，但卻具有潛在收益，因為類(lèi)似住宅以出租方式獲取收益的情況很多，因此可將該住宅設想為出租的情況下來(lái)運用收益法估價(jià)，即先根據同一市場(chǎng)上有出租收益的類(lèi)似住宅的有關(guān)資料，采用類(lèi)似于市場(chǎng)法的方法求出該住宅的租賃收入、運營(yíng)費用或者凈收益等，再利用收益法來(lái)估價(jià)。但對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法一般不適用。

　?。ǘ┦找娣ü纼r(jià)需要具備的條件

　　收益法評估出的價(jià)值取決于估價(jià)師對未來(lái)的預期，那么錯誤和非理性的預期就會(huì )得出錯誤的評估價(jià)值。因此，收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險都能夠較準確地量化（預測）。對未來(lái)的預期通常是基于過(guò)去的經(jīng)驗和對現實(shí)的認識作出的，必須以廣泛、深入的市場(chǎng)調查和市場(chǎng)分析為基礎。

　　四、收益法估價(jià)的操作步驟

　　運用收益法估價(jià)一般分為以下4個(gè)步驟：①確定未來(lái)收益期限；②求取未來(lái)凈收益；③求取報酬率；④選用恰當的報酬資本化法公式計算收益價(jià)格。運用直接資本化法估價(jià)一般分為一下3個(gè)步驟：①求取未來(lái)某一年的某種收益；②求取資本化率或收益乘數；③選用恰當的直接資本化法公式計算收益價(jià)格。

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