第八章 收益法及其運用

　　第三節 凈收益期限的確定

　　收益期限是預期未來(lái)可以從估價(jià)對象那里獲取收益的時(shí)間，其起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是未來(lái)不能獲取收益之日。收益期限應根據建筑物剩余經(jīng)濟壽命、建設用地使用權剩余期限等來(lái)確定。

　　建筑物剩余經(jīng)濟壽命是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟壽命結束的時(shí)間。建設用地使用權剩余期限是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至土地使用期限結束的時(shí)間。建筑物剩余經(jīng)濟壽命與建設用地使用權剩余期限可能同時(shí)結束，也可能不是同時(shí)結束，歸納起來(lái)有以下3種情況：①兩者同時(shí)結束；②建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于建設用地使用權剩余期限結束；③建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于建設用地使用權剩余期限結束。

　　在建筑物剩余經(jīng)濟壽命與建設用地使用權剩余期限同時(shí)結束的情況下，收益期限為建筑物剩余經(jīng)濟壽命或者建設用地使用權剩余期限。

　　在建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于建設用地使用權剩余期限結束的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期限計算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建筑物剩余經(jīng)濟壽命結束后的剩余期限建設用地使用權在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。建筑物剩余經(jīng)濟壽命結束后的剩余期限建設用地使用權在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，等于整個(gè)剩余期限的建設用地使用權在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，減去以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為使用期限的建設用地使用權在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。例如，某宗收益性房地產(chǎn)的建筑物剩余經(jīng)濟壽命為30年，建設用地使用權剩余期限為40年，求取該房地產(chǎn)現在的價(jià)值時(shí)，可先求取該房地產(chǎn)30年收益期限的價(jià)值，然后加上30年后的10年使用期限建設用地使用權在現在的價(jià)值。該30年后的10年使用期限建設用地使用權在現在的價(jià)值，等于現在40年使用期限的建設用地使用權價(jià)值減去現在30年使用期限的建設用地使用權價(jià)值。

　　在建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于建設用地使用權剩余期限結束的情況下，分為出讓合同約定土地出讓期限屆滿(mǎn)需要無(wú)償收回國有建設用地使用權時(shí)，對收回的建筑物予以補償和不予補償兩種情況。對于出讓合同約定土地出讓期限屆滿(mǎn)需要無(wú)償收回國有建設用地使用權時(shí)，對收回的建筑物予以補償的，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建設用地使用權剩余期限為收益期限計算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建設用地使用權剩余期限結束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。對于出讓合同約定土地出讓期限屆滿(mǎn)需要無(wú)償收回國有建設用地使用權時(shí)，對收回的建筑物不予補償的，以建設用地使用權剩余期限為收益期限，選用相應的收益期限為有限年的公式計算房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　上述收益期限的確定是針對求取建筑物所有權和土地使用權的價(jià)值而言的，如果是求取承租人權益的價(jià)值，則收益期限為剩余租賃期限。

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