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2010房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)：直接資本化法
第六節 直接資本化法
一、直接資本化法概述
?。ㄒ唬┲苯淤Y本化法的含義及基本公式
直接資本化法是將估價(jià)對象未來(lái)某一年的某種預期收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。
未來(lái)某一年的某種預期收益通常是采用未來(lái)第一年的預期收益，預期收益的種類(lèi)有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。
資本化率（capitalization rate，R）是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，即：
資本化率＝年收益/價(jià)格
利用資本化率將年收益轉換為價(jià)值的直接資本化法的常用公式是：
V＝NOI/R
式中V-房地產(chǎn)價(jià)值；
NOI-房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益；
R-資本化率。
因此，利用市場(chǎng)提取法求取資本化率的具體公式為：
收益乘數是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數，即：
R＝NOI/V
利用收益乘數將年收益轉換為價(jià)值的直接資本化法公式為：
房地產(chǎn)價(jià)值＝年收益×收益乘數
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