土地使用權抵押是指土地使用者作為債務(wù)人在法律上把土地使用權轉讓給債權人，但債權人并不占有土地使用權，債務(wù)人保留對土地使用權的占有。以土地使用權擔保的債務(wù)一經(jīng)償付，土地使用權在法律上的轉讓便立即失效。

　　土地使用權抵押有以下幾個(gè)法律特征：

　�。�1）抵押人必須對土地使用權享有處分權或處分能力。這種權力和能力不僅來(lái)自抵押人是土地使用權的享有者，而且來(lái)自抵押的土地使用權沒(méi)有爭議。

　�。�2）土地使用權在抵押期間不轉移占有，即土地使用權設定抵押后，抵押人保留對土地使用權的占有權和使用權。抵押人的這些權力只有在債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)才喪失。

　�。�3）抵押權人對拍賣(mài)或折賣(mài)土地使用權所得有優(yōu)先受償權。當抵押人在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)時(shí)不履行債務(wù)，抵押權人有權依法將抵押的土地使用權拍賣(mài)或折賣(mài)，并對拍賣(mài)或折賣(mài)所得優(yōu)先受償。把土地登記代理人站點(diǎn)加入收藏夾

　�。�4）土地使用權抵押時(shí)，只有抵押合同簽訂時(shí)地上建筑物和其他附著(zhù)物才進(jìn)入抵押財產(chǎn)，抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。