二、港臺地區及國外土地權利制度的主要內容

　　l.香港

　　回歸前，香港是英國殖民地，香港島和九龍半島是割讓的，土地歸英王所有；而新界屬于租借的，其全部土地的擁有權仍歸中國。但通常說(shuō)，香港的全部土地屬香港政府所有，統稱(chēng)為“官地”。1997年中國在對香港恢復行使主權后，雖然實(shí)行“一國兩制”，保持香港原有的資本主義制度和生活方式50年不變，依法保護私有財產(chǎn)權，但在 《中華人民共和國香港特別行政區基本法》第七條規定香港的土地全部屬于國家所有。

　　香港的土地使用制度非常發(fā)達，主要是實(shí)行土地租用制度（也稱(chēng)批租制）（Lease - hold System），香港政府不向土地使用者出讓土地所有權，除授予約翰大教堂土地永業(yè)權（Freehold）外，其余的都只授予租業(yè)權（Leasehold）政府將其土地租與發(fā)展商或其他土地使用者，租約規定了土地的用途、土地的租用年限和每年應繳的地租。在租約有效期內，租戶(hù)可以根據租約所定的條款建造地上建筑物，并連同租約在市場(chǎng)上出售，承讓人得享有租約所載的權益。租約期滿(mǎn)，土地連同地上建筑物一并由政府無(wú)償收回。大陸在改革土地使用制度時(shí)很大程度上借鑒了香港的這種制度。

　　香港的土地租用可以是有償的，也可以是無(wú)償的，批租的方式有，公開(kāi)拍賣(mài)、招標和私下協(xié)議三種。與大陸的劃撥?chē)�有土地使用權獲得方式相近的是私下協(xié)議。通常，對于公用事業(yè)、學(xué)校、醫院、慈善機構、教堂、廟宇等，政府以這種方式批出土地。對于不營(yíng)利的公益用地，只收取象征性的地價(jià)，不受市場(chǎng)行情的左右。對于那些經(jīng)濟效益不十分突出而政府決定支持發(fā)展的行業(yè)與企業(yè)，也可以申請免交地價(jià)或低于市價(jià)的官方優(yōu)惠價(jià)供地。至于香港政府機關(guān)用地則完全是無(wú)償使用的。但香港有一套較完備的土地管理制度，使得土地能高效利用。且香港的優(yōu)惠用地的范圍也是界定得很?chē)栏竦�，所以低償或無(wú)償用地的情況并不是我們想象的那樣多。

　　香港的土地制度也是與其自身特點(diǎn)相關(guān)的，香港土地面積狹小，但人口多，因而其就要非常節約使用土地。

　　2.臺灣

　�。�1）所有權制度。臺灣現行的地權制度是以“平均地權”思想為理論依據的。由此而產(chǎn)生的土地所有權制度，“即非單一的土地公有制，亦非純的土地私有制，而是二者之綜合發(fā)展”。“……換言之，農地農有，市地市有。富源地國有，系構成平均地權體系的三大要目”。

　　所謂農地農有，是指“農地歸農民所有、所耕，耕作所獲的成果歸農民所享，是即耕者有其田，不耕者不得有其田也”。

　　市地市有，是指“市地屬于市民公有，而由公法人之市政府管之”。

　　富源地國有，是指“富源地屬于全體國民所公有，而由中央政府管理之”。

　　有公有的土地，就有公有土地利用的問(wèn)題。美國大部分土地是實(shí)行有償使用的，包括公有土地的利用。聯(lián)邦政府為了國家和社會(huì )的公益事業(yè)，需要占用州屬公有土地，也要通過(guò)交換或購買(mǎi)取得。而聯(lián)邦公有土地，包括地下礦產(chǎn)、水資源的使用也是有償的，該類(lèi)土地的出賣(mài)、出租收入，是聯(lián)邦政府第二大財政來(lái)源（僅次于稅收收入）可見(jiàn)在美國沒(méi)有我國所說(shuō)的劃撥?chē)�有土地使用權，其土地的使用主要是有償的。美國無(wú)劃撥土地使用制度的原因，我們認為主要是基于如下理由：

　　首先，美國是聯(lián)邦制的國家，聯(lián)邦政府與州政府的關(guān)系不象單一制國家那樣緊密。州政府有較大的獨立性。因而，在財產(chǎn)關(guān)系上，兩者間的財產(chǎn)權是相互獨立的。即使兩者擁有的土地都是公有性質(zhì)的，但卻互不能隨意占用。另外，美國聯(lián)邦政府與州政府財政上聯(lián)系也不大，各自要靠自己的財政收入維持政府的運作，土地使用權收益就給他們帶來(lái)很大收益。

　　第二，美國是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展非常成熟的國家。該種經(jīng)濟體制的調節作用在美國很完善，而且市場(chǎng)調節土地利用也有利于防止腐敗的滋生。同時(shí)，市場(chǎng)調節也有利于資源的合理配制。經(jīng)濟刺激手段是美國進(jìn)行國家管理最常用的，不僅在土地利用中是這樣的，在司法體系及執法體系中也存在大量的經(jīng)濟刺激手段，如在環(huán)境管理中的排污權交易制度。

　　第三，有償使用土地也是為了給土地使用者一個(gè)較為獨立的地位。在無(wú)償使用土地制度下（如我國的劃撥?chē)�有土地使用權制度），使用者僅是對土地利用，其不能成為一個(gè)獨立的主體，而要依附于所有者，這樣就給了所有者干預使用者的機會(huì )，不利于使用者積極性的發(fā)揮。美國是一個(gè)崇尚個(gè)體自由的國家，它不能容忍國家對經(jīng)濟主體過(guò)多的干預，因而其土地使用全是有償的（其政府機關(guān)用地實(shí)質(zhì)上是所有人使用土地）

　　加拿大

　�、偻恋厮�有制。加拿大現行土地所有制為聯(lián)邦公有、省公有和私人所有三種形式。聯(lián)邦和省公有的土地共占國土面積的90%，私人所有的土地占國土面積的10%.但全國的城市土地、上好農田、牧場(chǎng)等經(jīng)濟效益較高的土地，基本上都被私人占有。

　�、谕恋厥褂弥�。加拿大規定個(gè)人對私有土地擁有充分自由的支配權及繼承權，私有土地可以自由買(mǎi)賣(mài)，任何個(gè)人都可以通過(guò)買(mǎi)賣(mài)和租賃方式從政府手里獲得新的土地，并通過(guò)對所獲土地的投資開(kāi)發(fā)和轉移來(lái)獲得超額利潤。政府使用私人土地須向私人購買(mǎi)。聯(lián)邦政府為全國辦事，需要用地，有權征用省公有土地，但必須是有償的。對于省公有土地，一般經(jīng)過(guò)規劃后處理給私人。處理的方式有三種：1）地所有權處理，即出賣(mài)（永久處理）；2）土地使用權處理，即出租（短期處理）；3）土地通行權處理，即不處理地表，而出租地下管線(xiàn)埋設權。

　　日本

　　日本自明治維新后就將土地的封建領(lǐng)主所有改為了土地私人所有，這種土地私人所有制據日本人自己解釋為：“是一種法律上承認個(gè)人或私人可以占有土地的制度，但并不意味著(zhù)全部土地都為私人所有。” 日本現行的土地所有制主要分為三種形式，即國家所有、公共所有、個(gè)人與法人所有。其中，日本國有和公有土地大部分是山林、河川、海濱地，占其土地總資源的比例很小。因而其國有土地使用權制度并不是很發(fā)達的。且國有土地和公共土地主要是為國家及國民的利益而使用的，更強調對生態(tài)的保護。日本的非所有人利用土地主要體現在其民法的地上權和永佃權中。如《日本民法典》第265條規定：“地上權人，因于他人土地上有工作物或竹木，有使用該土地的權利。”第270條規定：“永佃權人有支付佃租，而在他人土地上耕作或牧畜的權利。”第272條規定：“永佃權人可以將其權利讓與他人，或于其權利存續期間，為耕作或牧畜而出租土地。但是，以設定行為加以禁止時(shí)，不在此限。”

　　日本這樣的土地制度，與其歷史背景有關(guān)。明治維新前的日本封建勢力很強，其要想走上資本主義道路就必須變革其制度，而首要變革的就是土地制度。日本土地制度的變革是巨大的，目的是為了較徹底地清除封建制度的殘余。因而日本將土地主要是轉化為私人所有。但我們也因看到，日本對私人所有土地的使用也是有很大限制的，主要是為了公共利益，但這不是我們這里要討論的，就不再詳述。

　　新加坡

　　新加坡的土地所有制主要有國有制和私有制兩種形式。其中，國有土地又分為兩種形式：國有土地和公有土地。兩者的共同點(diǎn)是，其土地主要用于公共目的，都可以出售或長(cháng)期出租。兩者的區別主要在于，國有土地的所有權屬于國家，由土地局代表國家行使所有權，它包括尚未開(kāi)發(fā)利用的土地，如暫時(shí)閑置的土地、圍海造地增加的土地等；公有土地的所有權雖然仍屬于國家，但業(yè)權已經(jīng)歸屬法定局或其他社會(huì )團體，因此，一般是正在使用的土地。新加坡的土地資源大部分是國有性質(zhì)的。

　　新加坡的國有土地使用制度較為發(fā)達。其土地使用制度除少數歷史遺留的有私人永業(yè)權外，采用有限年期土地使用制度。新加坡有類(lèi)似于我國劃撥?chē)�有土地使用權制度，但其稱(chēng)為“國有土地割讓”，“割讓土地是新加坡政府為發(fā)展公共、公益事業(yè)需要使用國有土地，采取分配劃撥和招標出讓的辦法提供使用的作法。” 但新加坡的土地使用是有償的，即使是公益事業(yè)用地也是同樣，只不過(guò)對這類(lèi)用地可以?xún)?yōu)惠，象征性地收一點(diǎn)，但不能免費。如其《土地官員手冊》2.5.1條規定：“按照現行政策，將國有土地割讓給政府資助的學(xué)校，切其中一半以上用作操場(chǎng)或其他內司的曠地，應按足以補償租金的一半收取地價(jià)，此外，每年還須交納象征性土地使用費12新元。”2.8條規定：“如果基礎生產(chǎn)局根據農業(yè)政策實(shí)施農業(yè)計劃，須將國有土地用于商業(yè)性養豬、養魚(yú)等經(jīng)營(yíng)時(shí)，土地的租期為10—15年，租金為市場(chǎng)價(jià)的6%，或根據具體情況收取地價(jià)。” 當然，政府機關(guān)用地是不需交費的，因為政府是土地的所有人。

　　新加坡的土地制度也是與其國情相聯(lián)系的。新加坡的國土面積很小，因而其必須合理配置土地資源，而有償使用土地能促進(jìn)用地者積極有效使用土地。

　　馬來(lái)西亞

　�、偻恋厮�有制。馬來(lái)西亞的土地制度深受英國的影響。馬來(lái)西亞現行的土地制度基本上由1956年馬來(lái)西亞國會(huì )通過(guò)的《國家土地法典》確立。根據《國家土地法典》，馬來(lái)西亞的土地大約分成兩大類(lèi)：一是政府土地，二是私人土地。所謂政府土地，是指那些仍未批租給任何私人們的土地；私人土地，則是指那些政府根據某種條件批租給私人的土地。

　�、谕恋厥褂弥�。在馬來(lái)西亞，私人要占用、使用政府土地，經(jīng)批準后才能占用，否則在法律上就被視為“非法”。政府頒發(fā)地契給私人時(shí)，發(fā)出的地契有許多種，分為暫時(shí)居住的地契、有限期的地契和永久性的地契3種。不同地契的土地有不同的使用限制和權利限制。