第三章 初始土地登記

　　第一節 初始土地登記概述

　　一、初始土地登記的概念

　　按照《土地登記規則》第二條的規定，初始土地登記又稱(chēng)總登記，是指在一定時(shí)間內，對轄區全部土地或者特定區域的土地進(jìn)行的普遍登記。

　　需要進(jìn)行初始土地登記的主要有兩種情況：一是從未進(jìn)行過(guò)土地登記的地區；二是原有登記需要全面更新的，如土地整理或國家法律、政策發(fā)生重大變化等需要對原已登記過(guò)的區域進(jìn)行全面的重新登記。初始土地登記是變更土地登記的基礎，通過(guò)初始土地登記建立起來(lái)的轄區每宗土地的表、卡、證是以后變更土地登記的根據，沒(méi)有初始土地登記，變更土地登記就無(wú)從談起。

　　二、初始土地登記的特點(diǎn)來(lái)源：

　　階段性。初始土地登記有期限，持續一段時(shí)間后即告結束。

　　全域性。初始土地登記作業(yè)區是一個(gè)行政轄區，它通常是一個(gè)縣或市。

　　集中性。初始土地登記是在一定范圍和時(shí)間內有計劃集體統一進(jìn)行的。

　　相對于土地登記的一般程序，初始土地登記的程序有其三個(gè)特殊性：一是增加了準備工作。這是因為初始土地登記是在一定的時(shí)間內對一定區域的土地進(jìn)行的集中、普遍的第一次登記，工作量大、時(shí)間集中，又是第一次登記，準備工作顯得特別重要，故在初始土地登記中，把準備工作作為一項突出的重要內容，列為初始土地登記工作程序的第一步。二是增加了通告。初始土地登記的申請事先要由市、縣人民政府發(fā)布通告。三是增加了公告。權屬審核的結果要進(jìn)行公告。

　　三、我國初始土地登記概況

　　（一）城鎮國有土地使用權初始登記

　　1987年9月，為了適應土地管理體制、土地使用制度改革和開(kāi)征土地使用稅的需要，原國家土地管理局要求各地開(kāi)展城鎮國有土地使用權的申報工作，建立初步的地籍檔案。1987年冬和1988年春，在上海市、山東青州市、廣東省花縣進(jìn)行了土地登記發(fā)證試點(diǎn)，并取得了初步經(jīng)驗。根據國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴大土地登記發(fā)證試點(diǎn)的指示精神，原國家土地管理局分別于1988年5月18日和1988年7月19日，連續下發(fā)了《關(guān)于擴大土地登記發(fā)證試點(diǎn)和開(kāi)展城鎮國有土地使用權申報工作的通知》（（88）國土[籍]字第67號）、《關(guān)于加快城鎮國有土地使用權申報工作的通知》（（88）國土[籍]字第100號），決定全面開(kāi)展城鎮國有土地使用權的申報。

　　城鎮國有土地使用權申報工作是依法進(jìn)行國有土地登記發(fā)證的第一步，根據《城鎮國有土地使用權申報工作的若干規定》，土地使用權的申報以市、縣為單位組織進(jìn)行，申報范圍是全國城市、縣城、建制鎮建成區，獨立工礦及企事業(yè)單位的國有土地使用權；土地使用權申報者是申報范圍內一切使用國有土地的單位和個(gè)人；具體工作由市、縣土地管理部門(mén)承辦。1990年11月原國家土地管理局在西安召開(kāi)“全國地籍管理研討會(huì )”，會(huì )議在總結試點(diǎn)經(jīng)驗的基礎上，提出了地籍管理的發(fā)展戰略，明確了地籍管理的目標和技術(shù)路線(xiàn)。會(huì )后，中國的地籍管理工作進(jìn)入全面開(kāi)展時(shí)期，全國初始土地登記工作全面鋪開(kāi)。1993年至1994年，土地登記在地籍調查的基礎上明顯加快，“國有土地使用證”發(fā)證率達到55%.同期，制定了《土地變更登記若干規定》和《土地登記規范化意見(jiàn)》，并在5個(gè)城市開(kāi)展了城鎮日常地籍試點(diǎn)，土地登記在規范土地市場(chǎng)中的作用得到初步發(fā)揮。

　�。ǘ�）農村集體土地所有權初始登記2001年11月9日，國土資源部發(fā)出了《關(guān)于依法加快集體土地所有權登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)[2001]359號），決定在已有基礎上，進(jìn)一步加大力度，全面部署開(kāi)展全國集體土地所有權初始登記工作。 并強調要嚴格按照《中華人民共和國土地管理法》的規定，確定集體土地所有權主體。具體確權要求如下：

　　1.凡是土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包中未打破村民小組（原生產(chǎn)隊）界線(xiàn)，不論是以村的名義還是以組的名義與農戶(hù)簽訂承包合同，土地應確認給村民小組農民集體所有�？紤]到各地的差異和村民小組組織機構不健全的實(shí)際，在具體登記發(fā)證時(shí)，可采取兩種方式進(jìn)行：一是有條件的地區，可將《集體土地所有權證》直接發(fā)放到村民小組農民集體；二是采取“組有村管”的方式，將《集體土地所有權證》發(fā)放到村，由村委會(huì )代管。為體現村民小組農民集體的所有權主體地位，土地證書(shū)所有者一欄仍填寫(xiě)村內各村民小組農民集體的名稱(chēng)，并注明土地所有權分別由村內各村民小組農民集體所有。待條件成熟時(shí)，可將《集體土地所有權證》換發(fā)到組。對于已經(jīng)打破了村民小組農民集體土地界線(xiàn)的地區，應本著(zhù)尊重歷史，承認現實(shí)的原則，對這部分土地承認現狀，明確由村農民集體所有。

　　2.能夠證明土地已經(jīng)屬于鄉（鎮）農民集體所有的，土地所有權應依法確認給鄉（鎮）農民集體。沒(méi)有鄉（鎮）農民集體經(jīng)濟組織的，鄉（鎮）集體土地所有權由鄉（鎮）政府代管�！　�3.不能證明屬于鄉（鎮）農民集體所有或村民小組農民集體所有的集體土地，應依法確認給村農民集體所有。

　　土地所有權主體以“XX村（組、鄉）農民集體”表示。

　　集體土地所有權初始登記的基本單元也是宗地。在集體土地所有權登記發(fā)證工作中，宗地的劃分要注意以下幾點(diǎn)：　　2.同一所有者的集體土地被鐵路、公路、河流、溝渠等線(xiàn)狀國有或其他集體土地分割的，原則上應分別劃分宗地。對線(xiàn)狀地物狹窄、圖上難以準確反映其實(shí)地狀況的，也可不單獨分宗，但要在調查時(shí)注明，并相應扣除其面積。

　　3.有爭議的土地，不得劃入任何宗地，待爭議調解、處理、確權后，再行劃入相關(guān)宗地或單獨立宗。