根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強城鎮土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》（國稅發(fā)[2004]100號）的規定，除經(jīng)批準的開(kāi)發(fā)建設經(jīng)濟適用房的用地外，對各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地一律不得減免城鎮土地使用稅。這個(gè)《通知》雖然明確了城鎮土地使用稅的減免問(wèn)題，但對如何確定房地產(chǎn)公司繳納土地使用稅的納稅期限尚不明確。

　　目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司大多是通過(guò)拍賣(mài)形式取得土地使用權的。具體程序是：先由土地收儲中心收回土地，進(jìn)行重新規劃，通過(guò)招標、拍賣(mài)等形式將土地使用權出讓?zhuān)辉儆煞康禺a(chǎn)公司參加招標或拍賣(mài)，簽訂拍賣(mài)成效確認書(shū)；房地產(chǎn)公司在規定的期限內交付土地出讓金，交清當日由國土資源部門(mén)發(fā)給《交付土地證明書(shū)》，并在兩個(gè)月內辦理土地使用證；在取得《交付土地證明書(shū)》時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可進(jìn)行砌圍墻、勘探等工程作業(yè)，但不能全面進(jìn)場(chǎng)施工，取得土地使用證后辦理了開(kāi)工許可證才能全面進(jìn)場(chǎng)施工。

　　對此，是以競標競拍成功之日《交付土地證明書(shū)》簽發(fā)日期，還是以土地使用證簽發(fā)日期作為房地產(chǎn)公司開(kāi)始繳納土地使用稅的日期有不同的意見(jiàn)。

　　通常，房地產(chǎn)公司將房產(chǎn)銷(xiāo)售給住戶(hù)，一般要經(jīng)歷收取訂金、用戶(hù)分期交款、房產(chǎn)交付使用、為住戶(hù)辦理房產(chǎn)證及土地使用證等過(guò)程。房地產(chǎn)公司為住戶(hù)辦理土地使用證時(shí)要將原有的土地使用證交回土地管理部門(mén)，并把土地使用面積按要求進(jìn)行分解，每套房產(chǎn)辦理相應的土地使用證，而后將已出售的房產(chǎn)的土地使用證交給住戶(hù)，那些未出售的房屋對應的土地使用證暫時(shí)由房地產(chǎn)公司所有。

　　根據現行政策規定，個(gè)人所有的居住房屋暫時(shí)免征土地使用稅，房地產(chǎn)公司將房屋銷(xiāo)售給住戶(hù)到為住戶(hù)辦理好土地使用證要經(jīng)歷一段較長(cháng)的時(shí)間，那么是以收取第一筆購房款之日、房產(chǎn)交付使用之日，還是以住戶(hù)取得的土地使用證簽發(fā)日期作為房地產(chǎn)公司繳納土地使用稅義務(wù)的終止期限也不明確，同樣存在不同的意見(jiàn)和看法。

　　針對上述存在的問(wèn)題，筆者認為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司繳納土地使用稅的期限應以各時(shí)期的土地使用證簽發(fā)日期為限。即：以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得開(kāi)發(fā)土地的土地使用證上的簽發(fā)日期為房地產(chǎn)公司繳納土地使用稅的起算日期；房地產(chǎn)公司售房后將土地使用面積進(jìn)行分解，以各住戶(hù)取得的土地使用證上的簽發(fā)日期為該記載面積房地產(chǎn)公司繳納土地使用稅的終止日期，對于未出售的房屋對應的土地使用證上記載的面積仍由房地產(chǎn)公司繳納土地使用稅，直至房地產(chǎn)公司將所有的土地使用證發(fā)給各住戶(hù)為止。