四、外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權的內容及限制

　　外商投資企業(yè)對場(chǎng)地享有占有權、使用權和部分收益權。外商投資企業(yè)不得擅自將場(chǎng)地使用權轉讓、出租、抵押或再作價(jià)出資或入股。外商投資企業(yè)將其場(chǎng)地使用權轉讓、出租、抵押的，應按劃撥?chē)�有土地使用權交易有關(guān)規定處置。

　　外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權屬于國有土地使用權的性質(zhì)。企業(yè)作為權利主體，自然可以實(shí)際控制場(chǎng)地并依土地使用的目的對其加以利用，通過(guò)占有、使用而獲得收益。但是，場(chǎng)地使用權不得隨意處分。其原因在于：第一，外商投資企業(yè)繳付的場(chǎng)地使用費較低，在實(shí)踐中一般仍按劃撥?chē)�有土地使用權管理，對其享有的權利亦應予以相應的限制；第二，依據《外商投資企業(yè)土地使用合同》示范文本的規定，中國合營(yíng)者已取得的作為投資的土地使用權多為劃撥?chē)�有土地使用權，雖在經(jīng)營(yíng)期內可依約定由外商投資企業(yè)享有，但劃撥用地的性質(zhì)仍未改變，未經(jīng)批準，劃撥?chē)�有土地使用權不得處分。同時(shí)，《外資企業(yè)法實(shí)施細則》第36條“外資企業(yè)在經(jīng)營(yíng)期限內未經(jīng)批準，其土地使用權不得轉讓”即為場(chǎng)地使用權的限制性規定。因而，實(shí)際上，場(chǎng)地使用權的內容僅包括對土地的占有權、使用權和部分收益權，而不包括處分權。場(chǎng)地使用權若做交易性處分應按劃撥?chē)�有土地使用權轉讓、出租、抵押的相關(guān)規定處置，即辦理土地使用權出讓手續，并交納土地出讓金。

　　五、外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權的終止

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　　根據外商投資企業(yè)法的有關(guān)規定，外商投資企業(yè)經(jīng)營(yíng)期限屆滿(mǎn)的，可以申請延長(cháng)經(jīng)營(yíng)期限；經(jīng)審批準予延長(cháng)經(jīng)營(yíng)期限的，可繼續享有場(chǎng)地使用權。但是，外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權制度畢竟為我國改革開(kāi)放初期實(shí)行的土地使用制度。當時(shí)，我國憲法和法律都沒(méi)用普遍地承認土地有償使用并允許轉讓的制度。在《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》頒布實(shí)施后，我國土地有償使用制度日臻完善，地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步形成。因此，當外商投資企業(yè)經(jīng)營(yíng)期限屆滿(mǎn)其提出延長(cháng)經(jīng)營(yíng)期限繼續使用國有土地時(shí)，應要求企業(yè)與國有土地所有者代表簽訂國有土地使用權出讓合同或國有土地租賃合同，交納土地出讓金（或由國家以出讓金出資、入股）或土地租金，使之轉為國有土地出讓?zhuān)ê�以出讓金作價(jià)出資或入股）、國有土地租賃等規范的有償使用方式。

　　沒(méi)有申請延長(cháng)經(jīng)營(yíng)期限或者申請延長(cháng)經(jīng)營(yíng)期限未獲批準的，依照現行法的規定，場(chǎng)地使用權應由國家無(wú)償收回。其理由在于：中方合資者將其擁有的劃撥?chē)�有土地使用權作價(jià)出資后，其便對劃撥?chē)�有土地使用權僅享有類(lèi)似于股東權的投資者權益。外商投資企業(yè)經(jīng)營(yíng)期限屆滿(mǎn)，劃撥?chē)�有土地使用權的主體喪失，此時(shí)，國家作為土地所有權人自然有權收回由其所有權派生而來(lái)的土地使用權。對于地上建筑物、其他附著(zhù)物的歸屬問(wèn)題，由于合同簽訂時(shí)就已訂明期限，因此，期限屆滿(mǎn)時(shí)沒(méi)有申請延長(cháng)經(jīng)營(yíng)期限或者申請延長(cháng)經(jīng)營(yíng)期限未獲批準的，即喪失對地上建筑物、其他附著(zhù)物的所有權（此時(shí)如果繼續承認其所有權，則根據“地隨房”的原則，其土地使用權就不可能喪失；如果允許這樣保持土地使用權，則土地使用期限規定和延長(cháng)期限的審批制度就形同虛設）。在這種情況下，地上的建筑物、其他附著(zhù)物由國家無(wú)償取得；事先已約定地上建筑物、附著(zhù)物不需要保留的，則由企業(yè)負擔恢復土地原狀的義務(wù)。

　�。ǘ�）因公共利益需要提前收回場(chǎng)地使用權

　　因公共利益需要，提前收回場(chǎng)地使用權的，由于外商投資企業(yè)取得場(chǎng)地使用權已經(jīng)支付了相應的代價(jià)，并且地上建筑物、其他附著(zhù)物仍具有現存價(jià)值，出于公平考慮，國家應對場(chǎng)地使用權及地上建筑物、其他附著(zhù)物給予相應補償。

　�。ㄈ�）因用地者的原因提前收回場(chǎng)地使用權

　　依據現行法規定，外商投資企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善、嚴重虧損、合營(yíng)者決定解散或出現章程中規定的其他解散事由，提前終止經(jīng)營(yíng)的，或者因外商投資企業(yè)違反中國法律、法規被依法撤銷(xiāo)、關(guān)閉的，由國家無(wú)償收回場(chǎng)地使用權。雖然上述兩種情形均是由于場(chǎng)地使用權的主體滅失而導致國家無(wú)償收回場(chǎng)地使用權，但由于提前終止的原因不同，對地上建筑物、其他附著(zhù)物的處置也應有所區別。在外商投資企業(yè)因解散而提前終止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，附屬于場(chǎng)地上的地上建筑物、其他附著(zhù)物仍具有現存價(jià)值，而且，在提前終止的情況下，投資者可能無(wú)法收回投資合取得預期的投資回報，甚至可能蒙受其他損失。但是，由于提前終止不是因為可歸責于政府的原因所致，故國家并無(wú)補償的義務(wù)。如果提前終止經(jīng)營(yíng)是由合資、合作一方所致，則另一方有權請求對方賠償其因此所受的損失。如果提前終止是由合營(yíng)雙方或多方的行為所致，則由他們共同地或者按份地承擔因此造成的損失。