《物業(yè)服務(wù)合同示范文本》六大特點(diǎn)解析

　　特點(diǎn)一　業(yè)主大會(huì )和物管企業(yè)

　　示范文本主要是為業(yè)主大會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同提供指導。按照有關(guān)規定，業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確各自的權利義務(wù)。

　　與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，主要區別一是合同主體不同，本合同的主體是業(yè)主大會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)；前期物業(yè)服務(wù)合同的主體是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理。二是適用階段不同。本合同適用于業(yè)主大會(huì )成立后，業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理公司，與其簽訂服務(wù)合同；前期物業(yè)服務(wù)合同適用于業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立前，開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　特點(diǎn)二　六大規定規范雙方行為

　　示范文本共分為九章，主要內容包括物業(yè)服務(wù)內容、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)費用、雙方權利義務(wù)、合同變更和解除的約定、違約責任等。 通過(guò)合同進(jìn)一步明確當事人的權利義務(wù)，使物業(yè)管理更加有法可依。

　　特點(diǎn)三　服務(wù)收費更為明晰

　　關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用，示范文本制訂得較為明晰。除了約定總的服務(wù)費用外，還明確對電梯、水泵運行維護費用進(jìn)行約定；此外，示范文本對價(jià)格形式區分了政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)，對物業(yè)服務(wù)費用核算方式區分了酬金制和包干制。

　　比如對酬金制的規定為，酬金制物業(yè)管理，從預收的物業(yè)服務(wù)費中提取部分費用作為物業(yè)公司的酬金。物業(yè)服務(wù)費如有節余，則轉入下一年度物業(yè)服務(wù)費中；如物業(yè)服務(wù)費不足使用，物業(yè)公司應提前告知業(yè)委會(huì )，并告知物業(yè)服務(wù)費不足的數額、原因和建議的補足方案。

　　特點(diǎn)四　限制落選物管公司拒不撤出

　　針對目前出現的合同終止后，原物業(yè)管理企業(yè)不撤出物業(yè)項目的矛盾，示范文本規定了物業(yè)管理企業(yè)在合同終止后撤出物業(yè)項目的義務(wù)，并詳細規定了物業(yè)管理企業(yè)不撤出物業(yè)項目時(shí)應承擔的違約責任物業(yè)管理企業(yè)在合同終止后，不移交物業(yè)管理權，不撤出本物業(yè)和移交管理用房及有關(guān)檔案資料等，每逾期一日應向小區業(yè)主大會(huì )支付委托期限內平均物業(yè)管理年度費用一定比例的違約金，由此造成的經(jīng)濟損失超過(guò)違約金的，還應給予賠償。

　　示范文本還明確了合同雙方在物業(yè)項目接撤管方面的權利義務(wù)，包括物業(yè)管理有關(guān)材料的交接、遺留問(wèn)題的處理等。

　　特點(diǎn)五　業(yè)主也是履約主體

　　征求意見(jiàn)過(guò)程當中，部分市民提出物業(yè)服務(wù)合同簽約主體是業(yè)主大會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)，合同中為什么出現業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的職責的疑問(wèn)。因為物業(yè)管理本身有一定的特殊性，業(yè)主大會(huì )主要是議事機構，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，在履行物業(yè)服務(wù)合同過(guò)程中，需要業(yè)主委員會(huì )履行相應的職責。而業(yè)主是物業(yè)服務(wù)的受益者和物業(yè)服務(wù)費用的支付者，同時(shí)，按照物業(yè)管理條例的規定，業(yè)主應當履行業(yè)主大會(huì )作出的決定，因此，業(yè)主也是物業(yè)服務(wù)合同重要的履約主體，享有合同中的權利，同時(shí)要履行合同中的義務(wù)。

　　特點(diǎn)六　違約責任更具操作性

　　在征求意見(jiàn)后，示范文本對違反合同要承擔的責任，即違約責任做了較為詳細的規定，使合同的履行更具有可操作性。

　　比如，物管企業(yè)違反合同約定，擅自提高收費標準的，業(yè)主大會(huì )有權要求物管企業(yè)清退；造成業(yè)主經(jīng)濟損失的，還應給予經(jīng)濟賠償。而業(yè)主逾期交納物業(yè)服務(wù)費的，物管企業(yè)可以從逾期之日起每日按應交費用的一定比例加收違約金。