房產(chǎn)項目投資所包含成本的內容繁多可謂錯綜復雜，在目前房產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢較為嚴峻的情況下，控制好房產(chǎn)項目投資成本就更為重要了。

　　一、房產(chǎn)項目投資成本組成

　　以江蘇省某地毛胚住宅商品房項目為例，其房產(chǎn)項目投資成本主要有以下部分組成：

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　　從2001年開(kāi)始，國內土地獲取主要是通過(guò)“招、拍、掛”形式，基本為熟地轉讓?zhuān)�即政府已完�?ldquo;七通一平”。故土地費用一般是指土地出讓金和相關(guān)土地契稅，已不含相關(guān)動(dòng)遷費用。

　�。ǘ�）獨立費

　　1．建設單位管理費

　　工資、獎金、津貼、四金、現金、通訊、車(chē)貼、房貼、相關(guān)福利等費用，以及會(huì )議、培訓、招聘、教育、房租、水電、咨詢(xún)等費用。

　　2．辦公及生活用具的置費。

　　3．工程監理費。

　　4．建設場(chǎng)地完工清理費

　　5．施工圖編制費

　�。ㄈ�）勘測、設計費

　　1、勘測費：含初勘和凈堪費用。

　　2、設計費：

　　含方案設計費、土建和安裝擴初及施工圖設計費、景觀(guān)設計費、地下民防設計費、售樓處、會(huì )所、樣板房裝修設計費，相關(guān)設計咨詢(xún)等。

　�。ㄋ模┱�府規費

　　含市政公用基礎設施配套費、教育附加費、建設垃圾費、散裝水泥、專(zhuān)項資金預收款、防空地下室易地建設費、墻體改革發(fā)展基金、拔地訂樁費（測量費）、質(zhì)監費、寄存檔案費、白蟻防治費、招投標管理費、綜合服務(wù)費、施工圖設計審圖費、消防設施建設費（審圖費）、預測面積費和實(shí)測面積費、房?jì)r(jià)定費、預售許可證費、衛生防疫審核費、環(huán)保測試費、規劃檢測費、施工驗收費、測繪費、房產(chǎn)交易費、房產(chǎn)初始登記費、入住許可正費，“二書(shū)一征費”、常年垃圾清理費、住宅門(mén)牌費、排污配套費、污水外排費、維修基金費。

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　　1、基工程費：含檢測費

　　2、土建和安裝工程

　　含地下、地上主體結構、會(huì )所、配電房、水泵房、管理用房、門(mén)衛房、圍墻、大門(mén)等。

　　3、交通標志和標識

　　4、會(huì )所裝修

　　5、甲供料

　　一般含外墻面磚或涂料、外墻保溫、防水和保溫、屋面紡水和保溫、屋下、鋁合金門(mén)窗、電梯、石材、地下室防水、進(jìn)戶(hù)防盜門(mén)、防火門(mén)、民防門(mén)等。

　�。�六）小區公共設施費

　　含道路、雨水管和污水管、供水、供電、燃氣、照明、景觀(guān)、通風(fēng)、技防（智能化）、有線(xiàn)和網(wǎng)絡(luò )、消防等。

　�。ㄆ撸╀N(xiāo)售費用

　　含銷(xiāo)售代理、策劃樓書(shū)、廣告、業(yè)主聯(lián)誼等。

　�。ò耍┴攧�(wù)費用

　　含貸款利息、稅金（營(yíng)業(yè)稅、調節稅、印花稅等）、稅務(wù)

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　　二、房產(chǎn)項目投資的成本控制

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　　在獲取房產(chǎn)項目土地前，要預側土地獲取價(jià)格=周邊同類(lèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)—房產(chǎn)項目投資成本（上述九項，除土地費用外）—合理的凈利潤。根據已知的容積率、建筑密度、總高度、退界、土地性質(zhì)、綠化率等條件，來(lái)設定建筑面積、戶(hù)室比、建筑形式，從而預測房產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)成本。

　�。ǘ�）項目開(kāi)工前控制

　　1、通過(guò)招標選擇優(yōu)秀的方案設計和建筑設計院，用足容積率，總建筑面積、總高度、退界、日照間距等，選擇出眾的外立面，房型和相關(guān)建材設備。

　　2、通過(guò)招標選擇優(yōu)秀的工程監理公司。

　　3、通過(guò)招標選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的工程施工企業(yè)。

　　4、力爭減免相關(guān)規費。

　�。ㄈ�）項目過(guò)程中的控制

　　1、合理控制工期

　　特別是控制相關(guān)節點(diǎn)工期，如開(kāi)工、+0.00、-0.00、銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)節點(diǎn)、結構封頂、主體結構完成、室外總體完成、項目綜合驗收、交房等。

　　2、合理控制質(zhì)量

　　通過(guò)基礎驗收、隱敝工程驗收、結構封頂驗收、主體結構驗收至過(guò)程驗收，將質(zhì)量問(wèn)題減少到最小和最少程度。從而減少整治、返工等方面的時(shí)間。

　　3、合理控制工程變更

　　無(wú)論是設計變更，還是工程量增減都要嚴格控制和審核。

　　4、材料和設備的招標

　　通過(guò)招標形式，對相關(guān)甲供料（材料和設備）進(jìn)行貨比三家，盡可能選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品。

　　5、力爭減免相關(guān)規費

　　特別是預售時(shí)和綜合驗收時(shí)的相關(guān)規費。

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　　特別是在工程結算、決算以及審計時(shí)，嚴格控制項目總費用，一般力爭不突破項目原有的總預算，為今后項目成本預測創(chuàng )造新的參考依據。

　　房產(chǎn)項目成本控制，是在項目進(jìn)行中，根據實(shí)際情況（如簽約和各種工程合同）變化，不斷進(jìn)行變更，以逐漸接近和滿(mǎn)足項目預算，使企業(yè)領(lǐng)導隨時(shí)掌握項目成本變化情況。

　　房產(chǎn)項目投資成本的預測，是房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導投資決策的依據。項目成本的前期控制，是房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導貼近市場(chǎng)，及時(shí)調整的依據；項目成本的過(guò)程控制，是房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導考核企業(yè)部門(mén)和員工的依據；項目成本的最終控制，是房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導綜合評價(jià)項目的依據�？傊�，房產(chǎn)項目投資成本的全過(guò)程控制的優(yōu)劣，是衡量一個(gè)房產(chǎn)企業(yè)的成功標志。