在采用資產(chǎn)基礎法評估企業(yè)價(jià)值時(shí)，經(jīng)常需要對在建工程的價(jià)值進(jìn)行評估。一些評估師以為在建工程的評估沒(méi)有什么難的。而真正要使評估價(jià)值達到科學(xué)與合理，還是有許多問(wèn)題需要研究的。

　　這其中有評估值與帳面值之間的關(guān)系如何處理，實(shí)際的工程付款額與應付的工程款額之間的關(guān)系如何處理，工程欠款問(wèn)題，工程前期費用、工程建設單位管理費、可行性研究費、勘察設計費、工程監理費和資金成本如何處理等等。這些問(wèn)題往往被一些評估師所忽略。

　　在建工程的可行性研究、勘察設計這些費用是整個(gè)工程的費用，一般情況下是在工程施工前就已經(jīng)支付的。在評估在建工程時(shí)如何處理呢？這里還需要注意防止重復計算價(jià)值的問(wèn)題。在建工程的工程建設單位管理費，是隨工程的進(jìn)展發(fā)生的，評估時(shí)又如何處理呢？諸如此類(lèi)，錯綜復雜。本文僅就其中某些問(wèn)題進(jìn)行一些分析。

　　一、在建工程的內容和在建工程價(jià)值評估時(shí)的要求

　　在建工程是正在建設中的固定資產(chǎn)或改造工程，生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性綜合工程與單項工程的建設，包括固定資產(chǎn)的新建、維修、安裝、改建、擴建及大修理工程等。

　　有關(guān)規范對在建工程的評估與會(huì )計核算已經(jīng)提出了要求。如《資產(chǎn)評估操作規范意見(jiàn)（試行）》第六十四條規定“……對于評估基準日存在的工程欠款和評估基準日后完成的工程及相應費用，如果資產(chǎn)占有方已與有關(guān)方面達成明確的解決意見(jiàn)，評估人員須相應進(jìn)行評估計算；否則，評估人員應將工程實(shí)際欠款計入負債，聲明評估基準日未完成工程不在本次評估工作考慮的范圍之內，……”。“其第六十五條又規定”在建工程一般采用重置成本法進(jìn)行評估。應按照正常情況下在評估基準日重新形成該在建工程已經(jīng)完成的工程量所發(fā)生的全部費用確定重置價(jià)值……。“

　　財政部《資產(chǎn)評估報告基本內容與格式的暫行規定》中也規定，在建工程于清查評估明細表內的帳面價(jià)值指的是已支付金額。

　　在建工程的會(huì )計科目需要核算企業(yè)進(jìn)行的各項工程，包括固定資產(chǎn)新建工程、改建工程與大修理工程所發(fā)生的實(shí)際支出。借方登記為購置、建造，安裝固定資產(chǎn)的一切支出，也包括工程未交付使用或未辦理竣工決算之前的工程款利息以及外幣借款的匯兌損失，貸方登記完工交付使用工程的實(shí)際成本，期末余額在借方為尚未完工或雖已完工，但尚未辦理竣工決算的工程實(shí)際支出，以及尚未使用的工程物資的實(shí)際成本。在資產(chǎn)負債表上，在建工程項目根據該帳戶(hù)期末余額填列。

　　二、在建工程評估值的分析

　　對在建工程進(jìn)行評估時(shí)，在建工程于評估基準日根據實(shí)際進(jìn)度確定的評估值，與已支付的工程款金額并不是恰好吻合的，可能低于也可能是高于已付的工程款的金額。在建工程應付的工程款金額與已付工程款的金額有時(shí)也是不一致的，其也可能是低于或高于已付工程款的金額。

　　在建工程于評估基準日根據實(shí)際進(jìn)度確定的評估值與在建工程已付工程款的金額，也不是一個(gè)概念。在采用成本法對在建工程評估時(shí)，需要根據在建工程的實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行評估。若有實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟性陳舊貶值時(shí)。還需要扣除各項貶值。而在建工程的會(huì )計結算計價(jià)方式、日期，與評估的計價(jià)方式、評估基準日往往是不相同的。在建工程按期需要支付的工程款往往是以工程預算為基礎予以計算的，并不是工程實(shí)際進(jìn)度需要支付的款數。已支付工程款少于工程實(shí)際進(jìn)度的應付款數，所欠工程款還應在應付帳款科目中列示。

　　總之，與在建工程評估值直接相關(guān)的工程實(shí)際進(jìn)度的應付款項如何確定，還需要深入分析。

　　三、在建工程評估中帳面值之間差值的處理

　　在建工程價(jià)值一般應采用成本法。當然，對于建成后能獨立經(jīng)營(yíng)獲利的在建工程，條件適宜時(shí)也可采用收益法評估。而對于發(fā)生不能繼續進(jìn)行建設，或用途變化失去原設計功能等在建工程，需要根據具體情況選擇不同的適當的評估方法進(jìn)行評估。

　　1、對于建設時(shí)間不長(cháng)的在建工程，且物價(jià)水平基本穩定的情形下，評估一般有以下幾種處理方法：

　�。�1）當在建工程實(shí)際進(jìn)度低于實(shí)際付款進(jìn)度時(shí)，除了按工程實(shí)際進(jìn)度采用成本法進(jìn)行評估之外，已付工程款超出工程應付工程款部分還應計入預付帳款中；

　�。�2）當在建工程實(shí)際進(jìn)度與實(shí)際付款進(jìn)度基本吻合時(shí)，在建工程應付工程款與已付工程款的金額應該是相當的，但此時(shí)也應對在建工程采用成本法進(jìn)行評估，可以已付工程款的金額對該評估結果進(jìn)行校驗。

　�。�3）當在建工程實(shí)際進(jìn)度大于實(shí)際付款進(jìn)度時(shí)，除了按在建工程實(shí)際進(jìn)度采用成本法進(jìn)行評估之外。已付工程款低于應付工程款部

　　分應計入應付帳款中。

　　2、對于建設時(shí)間已經(jīng)很長(cháng)的在建工程，且物價(jià)水平變化較大的情形下，評估需要注意以下問(wèn)題：

　　在具體的工程項目施工中，在建工程實(shí)際進(jìn)度與實(shí)際付款進(jìn)度的不一致，存在著(zhù)許多原因。例如當在建工程施工期已經(jīng)很長(cháng)時(shí)，往往物價(jià)、人工費、機械臺班費和其它取費標準都發(fā)生了變化，而在建工程實(shí)際進(jìn)度的評估值體現的是評估基準日費用水平下的價(jià)值。此時(shí)，在建工程實(shí)際進(jìn)度的評估值與原先預算計劃中的付款金額必然會(huì )出現差值。

　　為了容易說(shuō)明問(wèn)題，我們先討論在建工程實(shí)際進(jìn)度與實(shí)際付款進(jìn)度一致時(shí)因物價(jià)和費用水平發(fā)生變化，導致在建工程評估值與實(shí)際付款金額不一致的情形。由于此時(shí)評估值與實(shí)際付款金額不一致的差值是物價(jià)和費用水平發(fā)生變化而產(chǎn)生的，如果合同沒(méi)有規定工程款將與物價(jià)和費用同步，那么，該差值與施工的乙方無(wú)關(guān)，不需要作為建設單位的甲方調整往來(lái)帳款科目，增加預付帳款或應付帳款。

　　當在建工程實(shí)際付款進(jìn)度與工程進(jìn)度不一致，而物價(jià)和費用又發(fā)生了變化，則需要做進(jìn)一步的分析。

　�。�1）工程直接費用、直接管理費差值的處理。

　�、偈紫�，先確定在建工程實(shí)際進(jìn)度的工程結算價(jià)格，將該結算價(jià)格與在建工程的實(shí)際付款額的差值計入應付帳款或預付帳款。當然，要完成此項工作，需要評估委托方的協(xié)助。

　�、诟鶕�材料、人工、機械臺班和相關(guān)費用價(jià)格標準等工程直接費用與直接管理費比例，得出在建工程實(shí)際完成進(jìn)度的評估值，并計算得出與帳面值之間的差值。如果該差值不是由于工程進(jìn)度產(chǎn)生的，而是由物價(jià)引起的升值，則一般不需要計入應付帳款或預付帳款。而將由在建工程未來(lái)產(chǎn)權持有者承擔的款項，則應列入應付帳款或預付帳款。

　�。�2）在建工程可行性研究與勘察設計等前期費用、工程建設單位管理費以及工程監理費用的處理。

　　由于這些費用在評估在建工程價(jià)值時(shí)需要按照有關(guān)規定的費用標準進(jìn)行，而這部分費用的帳面價(jià)值是實(shí)際支付的金額，兩者之間差值的處理較為復雜。在處理中，可行性研究、勘察設計等前期費用屬于整體在建工程的費用，應全部計入在建工程的評估值中，并且應將此類(lèi)費用合同約定的金額與帳面上實(shí)際支付金額之間的差值進(jìn)行合理處理，屬于應付款的部分應計入應付帳款中。

　　評估值中應包括的工程建設單位管理費等隨在建工程進(jìn)度相應發(fā)生的費用，應按有關(guān)規定的費用標準并結合工程實(shí)際情況進(jìn)行計算。而其與實(shí)際支付費用發(fā)生的差值，要不要在應付帳款中列示，需根據具體情況進(jìn)行分析。

　�。�3）資金成本差值的處理。

　　評估時(shí)的資金成本是假設資金均衡投入，按資金占用時(shí)間，根據基準日執行的銀行貸款利率計算得出的，而企業(yè)在建工程占用的資金成本通常并未計入已付帳款科目，而是計入長(cháng)期貸款或預提費用科目，此時(shí)，此部分高于帳面的工程已付帳款的差值不應計入應付帳款。而當帳面已付帳款中的貸款利息與評估值資金成本存在差值時(shí)，這部分差值也不應計入應付帳款或預付帳款。

　　四、在建工程評估中需要注意的其他問(wèn)題

　　在建工程價(jià)值評估中要注意的另一問(wèn)題是計算在建工程實(shí)際進(jìn)度的應付工程款金額。當在建工程的甲、乙雙方有分進(jìn)度付款結算協(xié)議的，可按協(xié)議規定的金額計算。沒(méi)有分進(jìn)度結算付款協(xié)議的，可按整個(gè)工程預算，結合分項，分步工程進(jìn)行具體計算。但不能將在建工程應付款等同于在建工程的評估值。這一應付工程款金額可以作為評估中進(jìn)行參考與進(jìn)行檢驗的數據。

　　在建工程的評估值是指于評估基準日的公允的評估價(jià)值，而不是作為建設單位的甲方對在建工程實(shí)際進(jìn)度應付款數。特別是當某項在建工程存在實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值時(shí)，這些貶值損失有的與收取工程款的乙方有關(guān)，但大多數的貶值可能與收取工程款的乙方無(wú)關(guān)。在建工程評估值高于在建工程實(shí)際應付款的那部分價(jià)值，更與收取工程款的乙方無(wú)關(guān)。而在建工程評估值高于在建工程實(shí)際應付款的原因是很多的，如物價(jià)上漲，利息未計入應付款科目等等。

　　在建工程評估的實(shí)際工作中，還可能需要對其他特殊情況進(jìn)行分析，如在建工程的實(shí)際施工時(shí)間與評估時(shí)采用的合理工期不相等時(shí)需要進(jìn)行的分析。但總之，在建工程的評估值與帳面已付工程款數、實(shí)際工程進(jìn)度的應付款數都不是等同的，需要謹慎分析后才能確定。