戶(hù)戶(hù)朝陽(yáng)、通風(fēng)良好的板式高層住宅備受人們青睞，已成為未來(lái)中國住宅的發(fā)展方向。

　　“輪回”是自然界亙古不變的法則，房地產(chǎn)業(yè)當然也逃不脫同樣的歷史發(fā)展規律。十多年前的北京，以“前三門(mén)”為代表的板式高層住宅和以方莊小區為代表的點(diǎn)式高層住宅這樣兩種建筑形式曾經(jīng)引起了全國建筑學(xué)界的爭鳴。受到當時(shí)社會(huì )、經(jīng)濟和板式高層住宅設計使用功能上的局限，點(diǎn)式高層成為北京最主要的建筑模式。但隨著(zhù)社會(huì )、經(jīng)濟的發(fā)展和福利分房制度的終結，人們對居住的要求越來(lái)越從去年下半年開(kāi)始，北京住宅市場(chǎng)上陸續出現了嘉銘園、戀日家園和美麗園等板式小高層住宅小區，且都成為市場(chǎng)上的明星樓盤(pán)，得到了購房者的青睞。日前北京建筑學(xué)界的專(zhuān)家再次聚首，共同探討了板式小高層和點(diǎn)式小高層建筑的優(yōu)劣和發(fā)展方向，引起了業(yè)界人士的關(guān)注。

　　阿特金斯國際設計公司資深建筑師劉嘉峰曾主持過(guò)嘉銘園、東潤風(fēng)景和歐陸經(jīng)典等住宅小區的規劃設計，且以板式高層住宅為主，他對板式高層住宅有著(zhù)更深層次的理解。

　　今天，我們一直在討論板式小高層是不是適合北京。其實(shí)，北京從用地與其中心距離來(lái)講，越中心的用地，地價(jià)越高，自然密度就非常高，容積率就越高；而越往外走，地價(jià)越便宜，對容積率的要求不那么多，自然會(huì )出現低層的、多層的房子。那么就需要找到一個(gè)比較平衡的地方，在什么樣的位置上、在什么樣的地價(jià)條件下或者是城市結構條件下，采用什么樣的方式。那么，就嘉銘園這個(gè)項目來(lái)講，正好是在四環(huán)外，又依靠亞運村很多現有的基礎設施，從整個(gè)城市地價(jià)總情況來(lái)看，嘉銘園采用板式小高層是適合的。這種適合表現在三個(gè)方面：一是產(chǎn)品品質(zhì)方面做成圍合感式的板式小高層，提高了每一戶(hù)的舒適度；二是價(jià)格適當，嘉銘園開(kāi)盤(pán)時(shí)是5000元左右，而那些位于嘉銘園以南500米的項目已達到7000元～8000元，如此相比，嘉銘園性能價(jià)格比就很好了；三是從嘉銘園地段、價(jià)位和品質(zhì)三者的結合上，一個(gè)產(chǎn)品本身能夠贏(yíng)得市場(chǎng)好評主要在于將地段、價(jià)位和品質(zhì)三因素結合好。但是同樣一個(gè)東西拿到 2公里以外的北苑去做，仍是同樣的性能價(jià)格比，就未必適合。如果對住宅產(chǎn)業(yè)化能夠有些影響的，應該是在城市某一環(huán)，如北4.5環(huán)、或是南面的3.5環(huán)這樣一個(gè)范圍之內，地價(jià)、交通、市場(chǎng)需求三者可以找到一個(gè)平衡點(diǎn)。就北京來(lái)講，這一圈的方式可能對綜合解決某一個(gè)市場(chǎng)需求的要求是很有好處的。有例子可以說(shuō)明這點(diǎn)：北面有嘉銘園、東面有東潤風(fēng)景，南有戀日家園，都是小高層，這不僅僅是一個(gè)做法，而成為一個(gè)現象，就是跟交通、價(jià)位、品質(zhì)三者結合得比較好、能夠比較現實(shí)地滿(mǎn)足市場(chǎng)的要求。

　　二是談?wù)劙迨叫「邔幽壳按嬖诘膯?wèn)題以及解決方案。關(guān)于板式小高層與塔式高層容積率問(wèn)題。具體到做一個(gè)項目的時(shí)候需要因地制宜，因地價(jià)、地段、市場(chǎng)來(lái)變化。就北京的要求而言，塔式間距是1.1～1.2，板式是1.6～1.7，這是從日照和遮擋考慮。但這個(gè)問(wèn)題放到整個(gè)北京的用地上來(lái)講的話(huà)，北京的地價(jià)是全國最貴的，從土地是不可再生的資源角度來(lái)講，應盡可能提高土地利用價(jià)值。但目前北京市做板式只能做12層、13層，總的來(lái)講，沒(méi)有最好地發(fā)揮土地的使用價(jià)值。板式對后面的房子有些影響，但如能保證做到1.6～1.7的間距問(wèn)題也能解決�？墒亲鏊�式，盡管做到了1.2的間距，對后面房子的影響是隨著(zhù)太陽(yáng)的移動(dòng)呈一條線(xiàn)的形式。但是，這是以住在樓里的非朝南住戶(hù)為代價(jià)得來(lái)的。但從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)講，塔式還是有缺陷的。另外，許許多多的點(diǎn)式布局或塔式布局以后，房子之間的間距都非常緊張，人感覺(jué)上樓與樓排在一起。在這種情況下，用板式即是在北京這樣的規定了1.6～1.7的間距的情況下，建造13、14層高的板式，在尺度上還是比較好的，也比較容易做成有圍合感的空間。人當然要考慮日照，另外也要考慮在建筑的圍合感空間當中的感受，因為人不僅僅是要住在里面，還要感受到這個(gè)社區是我的一個(gè)家這樣一個(gè)氛圍。從這兩個(gè)方面來(lái)看，如果大家都把日照均衡地看，不以塔樓部分住戶(hù)的犧牲為代價(jià)地看，可能板式更人性化些。

　　如果單從發(fā)展商、單從市場(chǎng)來(lái)講，塔樓未必是唯一的選擇。另外，從設計角度看，應該是多種類(lèi)型并存為好，但是北京面臨的一個(gè)現實(shí)是約90％以上的房子都是塔樓，這里有容積率以及其他原因，如規范、規劃局對板式的要求，但是我覺(jué)得現在還是應該提倡非塔樓的東西，板式小高層可能是其中的一種，僅僅以容積率來(lái)看；從對積壓房的調查來(lái)看，積壓最多的還是這種塔樓。其實(shí)開(kāi)發(fā)商，作一梯10戶(hù)的大塔樓，朝南的幾戶(hù)很快就買(mǎi)完、而北面的都買(mǎi)不掉，利潤其實(shí)都沉淀在里面了，這對社會(huì )資源和土地資源來(lái)講都是一種浪費。因此，從政府角度來(lái)講應該是鼓勵這種對土地、資金、貸款各方面使用率最高的產(chǎn)品，當然前提是符合市場(chǎng)。如果現在發(fā)展商做一個(gè)很全面的調查，按照某一個(gè)最終用戶(hù)的要求來(lái)做房子，這不是不可能的。從產(chǎn)品的差異化來(lái)講，北京確實(shí)已對塔樓很反感了，在這種情況下，僅僅是很粗的市場(chǎng)分析也告訴我們應該找一些能夠解決塔樓問(wèn)題的產(chǎn)品。板式小高層應該說(shuō)是解決方案之一，目前還沒(méi)有發(fā)展到代替塔樓的另外一種極端。

　　劉嘉峰：國際資深建筑師，曾就讀于清華大學(xué)研究生院，畢業(yè)于加拿大皇后研究生院，獲城市規劃、發(fā)展碩士學(xué)位�，F任英國阿特金斯國際有限公司資深建筑師，資深規劃師。

　　原首都規劃委員會(huì )總建筑師謝遠驥曾經(jīng)是北京城市規劃和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要領(lǐng)導者之一，他的看法似乎為這次研討結果做出了總結：

　　住宅是滿(mǎn)足整個(gè)社會(huì )需求的，住宅的類(lèi)型絕不是單一的，而是豐富多彩的、多樣的、適應不同地區不同人的需要。福利分房時(shí)代，人們滿(mǎn)足于有個(gè)住的地方就行了，開(kāi)發(fā)商也不愁賣(mài)，所以容積率比較高，最好的辦法就是塔樓。塔樓用地少，也不照顧朝向，是檔次非常低的房子。住宅是由于不同的社會(huì )背景不同的情況所造成的，明顯地反映了當時(shí)的社會(huì )經(jīng)濟狀況。小高層是現在比較時(shí)尚的一種住宅類(lèi)型，其舒適度僅次于低層住宅。朝向好，通風(fēng)好，可以做到一梯兩戶(hù)兩部電梯，有的甚至可以做到一戶(hù)占兩層，如果一層面寬是5米多，

　　經(jīng)濟狀況。小高層是現在比較時(shí)尚的一種住宅類(lèi)型，其舒適度僅次于低層住宅。朝向好，通風(fēng)好，可以做到一梯兩戶(hù)兩部電梯，有的甚至可以做到一戶(hù)占兩層，如果一層面寬是5米多，兩層則可以占到10米寬，是相當高級、相當奢侈的。這種房子在北京少則100萬(wàn)元，這一消費人群我認為不超過(guò)10％，但絕對數還是比較大的。我認為，板式小高層有市場(chǎng)是有其一定的經(jīng)濟和社會(huì )基礎的。但是，小高層一梯兩戶(hù)配備一部甚至是兩部電梯太浪費了。根據國家規定，一部電梯的費用是5萬(wàn)元，包括折舊、維修、運行、電費，則一部電梯的服務(wù)面積太少，運行費用高，攤入物業(yè)管理費中則相對較高。高收入的消費者可能對此不計較。所以說(shuō)，在大戶(hù)型中做一梯兩戶(hù)式的板式小高層是合適的。但對80％的消費者來(lái)說(shuō)，則會(huì )暴露出社會(huì )矛盾：物業(yè)管理費用高，攤不起，將來(lái)會(huì )受到限制。所以，對此我們還要研究通廊式的住宅。過(guò)去的通廊式住宅有許多弊病，但隨著(zhù)住宅需求的變化，住宅設計水平的提高，我們應該研究適合廣大群眾的板式住宅。日本8、9層的住宅基本都是板式住宅，基本上不是單元式的，而是通廊式的、外通廊。美國也有，但都是小面積的。所以，小戶(hù)型的板式住宅還應多加研究。

　　另外，板式小高層最好不要搞成大長(cháng)板、很高的外形，即使是也要采取些手法，如扣些洞、斷開(kāi)一些、錯開(kāi)一些、使其不至于像城墻或是像屏風(fēng)似的，對城市小氣候造成不利影響。因此，我主張在北京應提倡短板住宅，40米左右，三個(gè)單元或兩個(gè)單元的那種，可以做到18層、20層都行，這樣就會(huì )發(fā)揮電梯的優(yōu)越性。我認為，短板住宅是很好的發(fā)展方向，高度可以適當加高，效率更好地發(fā)揮。所以，小高層不能一概而論地說(shuō)就是好，什么樣的小高層比較適合，什么樣的小高層應該怎么樣對待，這樣才能使我們的住宅建設不斷地進(jìn)步。

　　謝遠驥高級建筑師（教授級），原北京市首都規劃委員會(huì )副總工程師，現任建設部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室專(zhuān)家組成員，中關(guān)村科技園建設公司特別顧問(wèn)。其間主持并參加的項目多次獲獎，在建筑學(xué)報等雜志發(fā)表許多文章。

　　專(zhuān)家論談早在此以前，我們曾做過(guò)一個(gè)比較，從容積率來(lái)看，一般塔樓可以做到2.8～3；板數可以做到2；多層可以做到1.2～1.0.從市場(chǎng)需求來(lái)看，小高層有它的優(yōu)勢：一是每戶(hù)占的面寬比較大，進(jìn)深較小，相對塔樓而言，通風(fēng)、采光各方面條件比較好。二是從室內空間行為組織路線(xiàn)來(lái)看，大進(jìn)深的塔樓或其它住宅，從單元門(mén)口到各個(gè)房間的路線(xiàn)比較長(cháng)，而板樓是從中間進(jìn)，兩邊相對近，因此使用系數相對提高了。三是從朝向來(lái)看，尤其在北京感覺(jué)很明顯，一戶(hù)可占到兩、三個(gè)面寬，朝南的房間自然就多了。板式小高層存在的不足是：規劃限高，而且很難突破，因此對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)容積率受到了限制。另外，從消防和規范本身來(lái)講，板樓一梯兩戶(hù)至少一部電梯，從投資和維護費用來(lái)講成本比較高，從這個(gè)角度講使用系數相對于塔樓低些。

　　劉曉鐘畢業(yè)于哈爾濱建筑工程學(xué)院，北京市建筑設計研究院副總建筑師。完成了大量的工程設計和方案創(chuàng )作，在住宅設計、小區規劃方面有一定的研究和實(shí)踐，并多次獲獎。

　　北京嘉銘園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理王達明

　　板式小高層住宅的舒適性是顯而易見(jiàn)的，在北京地區能夠迅速引起關(guān)注是必然的。但其下一步的走勢如何，還需進(jìn)行探討。應該看到，板式小高層住宅并不是北京的唯一選擇，而是要適合不同的地點(diǎn)、不同的地價(jià)水平、特定的面積要求等。市場(chǎng)是多元化的，不存在解決所有問(wèn)題的戶(hù)型。板式住宅有它的特點(diǎn)，決定了其發(fā)展走勢。

　　首先，并不是適合所有面積的戶(hù)型。相對而言，面積較大的戶(hù)型（如兩室兩廳超110平方米，三室兩廳超過(guò)140平方米）采用這種形式更合理，從理論上講，越是大戶(hù)型越適合用板式小高層形式。對于今年不少熱銷(xiāo)的小戶(hù)型來(lái)講，一梯兩戶(hù)并不適合。如果解決小戶(hù)型的需求，可采用一梯三戶(hù)（或四戶(hù)）的方式。

　　其二，當城市中心區拆遷成本較高時(shí)，板式小高層因容積率低，可能無(wú)法背負經(jīng)濟壓力。舊城改建項目中廣泛應用塔式高層住宅的方式，一時(shí)還難以完全被取代。

　　第三，目前規劃政策方面，對板式住宅的高度限制，即不得高過(guò)14層的規定，并未放松，制約了板式住宅的推行和發(fā)展。應該呼吁盡量放松這方面的規劃控制。

　　第四，板式住宅應有適當的進(jìn)深，一般12米至14米的進(jìn)深較為舒適，進(jìn)深越大，舒適性越小。如果過(guò)長(cháng)，必然出現住宅中部一個(gè)采光通風(fēng)較差的區域，失去了板式樓的優(yōu)勢。

　　第五，宜進(jìn)行較大社會(huì )的整體規劃。如果社區規模過(guò)小，板樓自身均好性提高了，但可能帶來(lái)的對其北側的其它住房的遮擋問(wèn)題更大，更易引起居民投訴。較大規模的開(kāi)發(fā)中進(jìn)行整體規劃，可以盡量避免這種情況發(fā)生。

　　在上海等地，板式小高層住宅已占據了絕對的熱銷(xiāo)主力，并占據了市場(chǎng)大部分份額。在北京這種情況也可能發(fā)生，但需要市場(chǎng)進(jìn)一步競爭與優(yōu)化，需要發(fā)展商、消費者更加成熟。