摘 要：在加入WTO之后，如何提高我國房地產(chǎn)業(yè)的競爭力是我們當前所面臨的重要問(wèn)題。闡述了在這種情況下如何合理確定與有效控制房地產(chǎn)的工程造價(jià)以提高我國房地產(chǎn)業(yè)的競爭力的幾條途徑。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；造價(jià)；控制

　　我國加入WTO后，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì )面臨新的競爭和挑戰。國外房產(chǎn)商將憑借較強的融資能力、較高的技術(shù)裝備水平和管理水平以及靈活的經(jīng)營(yíng)機制等優(yōu)勢進(jìn)入我國市場(chǎng)。而國內大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手頭的流動(dòng)資金非常有限，即使有很大的一筆流動(dòng)資金在手，他們也不愿輕易被“套牢”。因此，在新的市場(chǎng)面前，精明的開(kāi)發(fā)商除了要學(xué)會(huì )腦筋急轉彎，從規�；�、集團化、品牌化等方面發(fā)展自己外，尚應從內部著(zhù)手，通過(guò)加強工程質(zhì)量管理與監督，嚴格控制工程成本，爭取以最低的投入，獲得最佳的經(jīng)濟效益，從而提高企業(yè)在市場(chǎng)中的競爭能力。而控制工程成本的關(guān)鍵就在于合理確定與有效控制工程造價(jià)。

　　對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，如何有效地確定與控制建設工程的造價(jià)問(wèn)題，是每一個(gè)房地產(chǎn)商面臨的重大問(wèn)題。一般來(lái)講，工程造價(jià)的確定與控制可分為四個(gè)階段，即決策階段、設計階段、施工階段、竣工階段。要合理確定與有效控制工程造價(jià)，就必須從這四個(gè)階段入手。

　　1、決策階段的造價(jià)控制

　　可行性方案的選定和投資估算的定位是建設項目的核心，這一階段不僅關(guān)系到目標實(shí)現時(shí)間的長(cháng)短、質(zhì)量的優(yōu)劣，也是全過(guò)程造價(jià)控制的源頭，對以后各階段的造價(jià)控制起指導作用。如何在這一階段把質(zhì)量、造價(jià)和工期結合好，就需要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調研、詳細的資料收集和反復的方案比較，盡可能選出最佳組合，作出科學(xué)的決策。

　　1.1 完善投資決策機制

　　要成立投資策劃部門(mén)，造價(jià)工程師根據公司現有的資金、土地儲備情況及融資能力，結合當前市場(chǎng)行情，進(jìn)行必要的、專(zhuān)業(yè)的分析論證，確定項目的可行性。

　　1.2 建立項目審查制

　　公司內部員工做的投資分析報告還應聘請專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)公司的有關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行審查。謹之又謹，慎之又慎，取長(cháng)補短，提出自己相應的改進(jìn)措施，供決策層決定。

　　1.3 隨行就市，及時(shí)修正

　　隨著(zhù)決策內容的一步步深入，投資估算也要隨之調整。造價(jià)工程師必須密切注意決策報告中的每一條建議及修改情況，及時(shí)地調整因此而產(chǎn)生的價(jià)格的變化。只有做好了這一點(diǎn)，投資估算才能真正起到有效控制工程造價(jià)和正面影響決策的作用。

　　2、設計階段的造價(jià)控制

　　優(yōu)秀的工程設計是有效控制工程造價(jià)的前提，因此，筆者認為可從以下五個(gè)方面來(lái)控制：

　　2.1 實(shí)行設計方案招投標制度

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟的今天，開(kāi)發(fā)單位在委托設計時(shí)應大力引入競爭機制，加強管理工作。通過(guò)設計招投標來(lái)選擇優(yōu)秀的設計單位，從而保證設計的先進(jìn)性、合理性、準確性，避免因設計質(zhì)量問(wèn)題出現的工程洽商。同時(shí)通過(guò)招投標還可能選擇到優(yōu)秀的設計方案，避免因建筑產(chǎn)品設計落后，影響銷(xiāo)售，造成資金長(cháng)期得不到回收，經(jīng)濟效益無(wú)法保證的事情發(fā)生。

　　2.2 實(shí)行限額設計

　　項目設計的優(yōu)劣將直接影響建設費用的多少和建設工期長(cháng)短，同樣也影響建設項目今后的使用價(jià)值和經(jīng)濟效益，對于一個(gè)建設項目，發(fā)商要做到心中有數。而作為設計單位，在設計中凡是能進(jìn)行定量分析的設計內容，均要通過(guò)計算，要用數據說(shuō)話(huà)，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，在設計技術(shù)與經(jīng)濟分析上要改變設計完后再算賬、功能決定造價(jià)的習慣做法、開(kāi)發(fā)商應對設計方案提出限額設計要求，并為之創(chuàng )造外部條件。

　　2.3 開(kāi)展價(jià)值工程的應用

　　價(jià)值工程是用來(lái)分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。一般來(lái)悅，提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有5種：一是提高功能，降低成本。這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來(lái)成本大幅度降低；五是成本略有升漲，但帶來(lái)功能大幅度提高。運用價(jià)值工程原理，在科學(xué)分析的基礎上，對方案實(shí)行科學(xué)決策，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理的建設方案。價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是：以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)，對所研究對象進(jìn)行功能分析，使設計工作做到功能與造價(jià)統一，在滿(mǎn)足功能要求的前提下，降低成本。

　　2.4 加強圖紙會(huì )審工作

　　加強圖紙會(huì )審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價(jià)最小，可取得的效果最好。我們在工程施工前，組織總工辦、工程部、經(jīng)營(yíng)部和預決算部，對施衛圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟性進(jìn)行審核，從各個(gè)不同角度對設計圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作，以求得提高設計質(zhì)量，避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來(lái)洽商，造成經(jīng)濟損失。

　　2.5 加強洽商管理

　　杜絕不合理的設計洽商。對確實(shí)必須發(fā)生的設計變更，我們采取的方法是審核會(huì )簽制，組織公司各部門(mén)討論決定。這樣可以大大減少由于設計人責任心不強所發(fā)生的洽商，給工程增加成本。杜絕施工單位利用設計洽商增加工程造價(jià)。

　　3、施工階段的工程造價(jià)控制

　　3.1 嚴格工程合同的簽訂與執行

　　簽訂工程合同時(shí)，最重要的要根據各工程的特點(diǎn)，應選擇恰當的發(fā)包方式和價(jià)款調整條件，因為不同的發(fā)包方式和價(jià)款調整條件，直接關(guān)系工程造價(jià)的控制效果。

　　合同文本應盡可能選用由國家頒發(fā)的通用性合同文本，再根據擬建工程的特點(diǎn)和招標文件以及發(fā)包人承包商雙方談判結果來(lái)起草。合同文本必須準確表達雙方談判確定的意思，做到條款不漏項；標的物表達清楚、標的額計算準確；質(zhì)量有標準，檢驗有方法；包裝物、提(交)貨或移交工程成品、運輸方式和結算方式明確；違約責任及違約金(或賠償金)計算方法準確；文字表達嚴謹，不使用模棱兩可、含糊不清詞語(yǔ)。

　　工程造價(jià)一般是由工程招標合同價(jià)及合同外項目?jì)r(jià)款（即工程增項、施工索賠、材料調價(jià)、費用調整等）所構成。合同價(jià)是承發(fā)包雙方充分運用價(jià)值規律，反復進(jìn)行價(jià)格比較，實(shí)現個(gè)別勞動(dòng)消耗和社會(huì )必要平均勞動(dòng)消耗的統一，基本上是等價(jià)交換的價(jià)格。它高于社會(huì )必要勞動(dòng)耗費時(shí)，對承包方有利，低于社會(huì )必要平均勞動(dòng)耗費，對發(fā)包方有利。但不論承包方獲得利益或發(fā)包方節約投資，都要通過(guò)市場(chǎng)競爭來(lái)實(shí)現，并符合價(jià)格規律的要求。

　　工程現場(chǎng)施工條件受到種種復雜因素的影響和干擾，使工程造價(jià)波動(dòng)的幅度也非常大。施工合同中的合同價(jià)款包括了國家及地方定額管理部門(mén)頒發(fā)的標準定額中的人工、材料（設備）、施工機械、管理費用及政策性調價(jià)外，凡是由承包方負責的，其費用必須全部無(wú)一遺漏地包括在工程價(jià)款中。承包方承諾的條件和費用一般在雙方招投標過(guò)程談判，雙方依據工程的承包方式予以確認并在簽訂工程施工合同時(shí)，據以確定工程的合同價(jià)款在工程結算時(shí)還能否進(jìn)行調整。

　　3.2 嚴格材料、設備的定價(jià)和訂購

　　一般來(lái)說(shuō)，鋼筋、水泥、木材、磚、砂、石這些主要用于主體施工的材料，價(jià)格相對穩定，市場(chǎng)透明度大，以建設工程造價(jià)管理站公布的信息價(jià)再結合市場(chǎng)行情進(jìn)行適當的調整即可。但市場(chǎng)裝飾材料品種繁多，價(jià)格差別大。對于這部分材料，一般由甲方訂購或者由施工單位推薦三種以上的同類(lèi)型材料的品牌和價(jià)格由甲方確認后，方可購買(mǎi)。這樣，才能既控制造價(jià)又保證工程質(zhì)量。安裝專(zhuān)業(yè)中預埋、預留的管線(xiàn)等一般都是由施工單位購買(mǎi)，但設備主要由甲方采購的。設備造價(jià)涉及金額大，占整個(gè)工程造價(jià)的30％以上。設備訂購計劃必須與工程實(shí)際進(jìn)度緊密配合，以免影響工期。

　　3.3 工程款的控制

　　目前，建筑市場(chǎng)競爭激烈，僧多粥少，開(kāi)發(fā)商一般不需支付工程預付款，甚至要求承建商對工程主體進(jìn)行部分或全部墊資。這樣，既緩解甲方的資金占用壓力又能考察施工單位實(shí)力，還對約束施工企業(yè)如期按合同履約起到積極作用。另外，工程進(jìn)度款的支付比例是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不容忽視的問(wèn)題。通用做法是：

　�、侔疵吭聦�(shí)際已完工程造價(jià)的80％支付工程進(jìn)度款；

　�、诖�工程竣工驗收合格后，支付總造價(jià)的85%；

　�、酃こ舔炇蘸细窠桓妒褂煤�，甲、乙雙方在合同規定的期限內完成結算，再支付至總造價(jià)的97％的工程款，留3％作為工程保修款，待保修期滿(mǎn)后支付乙方保修金。

　　4、竣工階段的工程造價(jià)控制

　　竣工結算是工程造價(jià)控制的最后一個(gè)階段，它是反映建設項目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，也是竣工驗收報告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴格把關(guān)。根據本人這幾年的工作經(jīng)驗，認為重點(diǎn)應做到以下幾個(gè)方面：

　�。�1）嚴格核對合同條款，防止重復計算及收費等問(wèn)題。

　�。�2）檢查隱蔽驗收記錄及施工日記，確認隱蔽驗收手續是否齊全，是否按圖施工。

　�。�3）落實(shí)設計變更及簽證，檢查這些設計變更是否符合既定的程序，是否經(jīng)設計單位及建設單位的同意批準，并且嚴格查實(shí)變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復簽證等。

　�。�4）按圖嚴格核實(shí)工程量。一般而言，施工單位均會(huì )有意高估工程量，建設單位的審核人員必須嚴格把關(guān)，按實(shí)結算。

　�。�5）嚴格執行投標過(guò)程中所報的單價(jià)或簽證價(jià)格，禁止高套單價(jià)的情形出現。

　�。�6）嚴格按規定和合同套取計費程序，計取各項費用。

　�。�7）認真審查、復核，防止各項計算誤差。綜上所述，工程造價(jià)控制是一個(gè)系統的、全面的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程，只有對工程建設的每一個(gè)階段采用科學(xué)的、系統的管理方法加以嚴格控制，才能達到全面控制工程造價(jià)的預期目的。

　　工程竣工時(shí)，根據合同文件中計價(jià)方式及允許調整費用范圍的規定，發(fā)包方對承包方提出的竣工結算文件必須要進(jìn)行認真的審核，避免承包方在工程結算中高估冒算，以便合理的確定工程造價(jià)。

　　5、結語(yǔ)

　　總而言之，工程造價(jià)的確定與控制是一門(mén)博大精深的學(xué)問(wèn)，本文所論及的僅是筆者幾年來(lái)的工作體會(huì )，一得之愚而已。隨著(zhù)我國造價(jià)理論的進(jìn)一步完善和發(fā)展，造價(jià)工程師制度的推行，提高投資效益的要求將使合理確定與控制工程造價(jià)的地位更加重要。

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