摘要：文章針對我國房產(chǎn)測量規范在執行中產(chǎn)生的問(wèn)題，結合相關(guān)的測繪規范進(jìn)行了深入的探討，供大家參考。

　　關(guān)鍵詞：勘丈；測量精度；坐標反算；商品房

　　1、前言

　　房產(chǎn)測量的內容包括：房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量及成果的檢查與驗收等。驗收合格的房產(chǎn)測量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權屬界址、產(chǎn)權面積、權源及產(chǎn)權糾紛等資料，是進(jìn)行產(chǎn)權登記、產(chǎn)權轉移和處理產(chǎn)權糾紛的依據。房地產(chǎn)發(fā)展到今天，基本實(shí)現了商品化，房產(chǎn)已成為廣受人們關(guān)注的數額巨大的個(gè)人財富。

　　為了維護市場(chǎng)經(jīng)濟秩序，進(jìn)一步規范商品房銷(xiāo)售行為，提高商品房銷(xiāo)售面積的準確性，減少商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權益，建設部專(zhuān)門(mén)制定了《商品房銷(xiāo)售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，但在實(shí)際工作中涉及到此類(lèi)問(wèn)題還可能產(chǎn)生分歧，操作上有難度，有必要對這方面的幾個(gè)問(wèn)題作更深入的探討。

　　2、檢定儀器和棱鏡常數問(wèn)題

　　由于房產(chǎn)測量精度要求高，目前開(kāi)展的房產(chǎn)測量工作一般都采用內外業(yè)一體化數字房產(chǎn)測量方法，在房產(chǎn)測量時(shí)必須使用資質(zhì)部門(mén)檢定過(guò)的儀器進(jìn)行測量。對于全站儀而言，主要是測定測距儀的加常數和乘常數。在房產(chǎn)測量碎部測圖中，由于距離較近，儀器乘常數可忽略不計，但加常數必須考慮。以拓普康全站儀為例，其儀器常數一般不含誤差，應設為零，拓普康系列棱鏡的常數也為零，當使用其他光學(xué)儀器廠(chǎng)家生產(chǎn)的棱鏡時(shí)，就必須在使用之前設置相應的常數。而且，在房產(chǎn)測量時(shí)，不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點(diǎn)。通常將棱鏡靠在房屋的角點(diǎn)上。這時(shí)采集到的坐標實(shí)際上是棱鏡中心坐標，而非房屋角點(diǎn)坐標。在實(shí)際工作中，可以將儀器常數設為零，用鋼尺作對比直接測定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數，在野外數據采集前，設定好全站儀內部的儀器加常數（零）和棱鏡常數（至棱鏡后背位置的參數），就可以直接測出房屋角點(diǎn)的坐標。

　　這里還應注意這樣一個(gè)問(wèn)題，如果用該棱鏡去發(fā)展測站點(diǎn)的話(huà)，則需要將儀器內的棱鏡常數設定為棱鏡對中桿為中心時(shí)的棱鏡常數。

　　3、房屋測量中的偏心測量問(wèn)題

　　一般情況下，進(jìn)行數據采集時(shí)，棱鏡的后背位置置于房屋角點(diǎn)時(shí)棱鏡是朝向儀器方向的，但是也有很多時(shí)候情況卻不是這樣。這時(shí)，就不能把棱鏡看作一個(gè)點(diǎn)進(jìn)行觀(guān)測，因為它具有一定的體積，這時(shí)，瞄準棱鏡中心測出的坐標將不是房屋角點(diǎn)的坐標，需要采用角度偏心觀(guān)測。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點(diǎn)相同水平距離的合適位置，測定到棱鏡的水平距離，然后用水平微動(dòng)螺旋照準目標，在儀器上進(jìn)行相應的操作即可。

　　4、對稱(chēng)邊長(cháng)度實(shí)地丈量不一致問(wèn)題

　　在進(jìn)行房屋實(shí)地勘丈時(shí)，如果實(shí)測了房屋的每一條邊，則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設過(guò)程中的問(wèn)題出現前后墻、左右山墻或者在施丁圖中本應對稱(chēng)相等的邊出現不相等的情況，這就使原本為規則多邊形的房屋變成了不規則的多邊形，也不符合人們的傳統意識習慣。這時(shí)就需要對勘丈數據進(jìn)行處理后再進(jìn)行繪圖和面積計算。對于誤差在規定范圍內的取其對稱(chēng)邊的平均值作為邊長(cháng)數據。對于誤差超過(guò)限差的邊長(cháng)數據應檢查是不是測量不準確的原因，如果確系不相等的，則根據勘丈結果進(jìn)行繪圖或面積計算

　　5、共有面積分攤問(wèn)題

　　對于一般的住宅樓，需要計算出每戶(hù)的建筑面積。這時(shí)，首先要計算出房屋的總建筑面積，然后計算房屋的套內建筑總面積，進(jìn)而求出共有共用面積，然后計算分攤系數，再根據各戶(hù)的套內建筑面積按比例算出各戶(hù)應分攤的面積。

　　對于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，涉及到二級分攤和多級分攤，應按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)分攤”的原則，逐級進(jìn)行分攤。文章以二級分攤計算為例，詳細說(shuō)明住宅樓的二級分攤計算舉例如下：一幢四層別墅，上、下兩層均為復式，各有兩套住宅，套型左右對稱(chēng)，上下相同，該幢特殊之處在于下層兩套住宅沒(méi)有在樓梯處留門(mén)，也即未實(shí)際使用樓梯，且下層有兩個(gè)獨立的車(chē)庫。因此，需要二級分攤。具體方法為：上面兩層樓梯供上層兩套住宅使用，應由上層兩套住宅共同分攤：然后再把下面兩層樓梯面積與下面兩套住宅、車(chē)庫共同分攤，因為下面的兩層樓梯雖未被下面兩套住宅及車(chē)庫直接使用。但也因為上層有住宅而使其購房?jì)r(jià)格明顯降低，屬間接受益，應參與下層樓梯面積的分攤。

　　6、結束語(yǔ)

　　房產(chǎn)測繪是涉及到民生的大事，稍有不當，勢必影響到房產(chǎn)測繪部門(mén)的聲譽(yù)，甚至產(chǎn)生法律上的糾紛，因此，在制定房產(chǎn)測量規范時(shí)應當從嚴把握，保證測量精度留有余地，測量方法正確可靠，不能在制定規范時(shí)留有漏洞。建議對現行規范不當部分或沒(méi)有明確規定的地方給予補充說(shuō)明或修訂，減少測量工作產(chǎn)生的法律糾紛。

　　參考文獻：

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