所謂合同的解除，是指合同有效成立后，因一方或雙方的意思表示，使基于合同發(fā)生的債權債務(wù)關(guān)系歸于消滅的行為。作為合同體系的一項法律制度，合同解除具有以下法律性質(zhì)：

　�。�1）合同解除適用于有效成立的合同。合同只有在有效成立后、履行完畢前才發(fā)生合同解除的效力�？沙蜂N(xiāo)合同及無(wú)效合同因屬于效力瑕疵或欠缺的合同，不受合同解除制度調整。

　�。�2）合同解除必須具備一定條件。為避免當事人濫用合同解除制度，從而維護合同的嚴肅性和社會(huì )經(jīng)濟生活的穩定性，法律規定合同解除必須具備法定條件或約定條件，禁止當事人任意解除合同。所謂法定解除，是指由法律規定在一定條件下解除合同的行為。例如，＜合同法＞第94條規定的5種情形。所謂約定解除，是指當事人在合同中約定解除合同的條件，當出現解除合同的條件時(shí)，合同解除。當然，當事人不必在訂立合同時(shí)就約定解除合同，也可以事后經(jīng)協(xié)商一致解除合同。

　�。�3）合同解除必須有解除行為。我國法律沒(méi)有采納當然解除主義，即具備合同解除條件，就可以解除合同。因此，當事人要解除合同，必須有解除行為。合同解除分為兩。種：第一種是雙方協(xié)商一致解除合同；第二種是享有法定或約定解除權的一方作出解除合同的意思表示。合同解除方必須具有法定或約定解除權，沒(méi)有解除權的解除行為不發(fā)生法律效力。

　�。�4）合同解除的效力是使基于合同而發(fā)生的債權債務(wù)關(guān)系（合同關(guān)系）消滅。理論上有兩種觀(guān)點(diǎn)，第一種觀(guān)點(diǎn)認為合同解除權的效力是合同關(guān)系自始消滅。所謂合同關(guān)系自始消滅，是指當事人負有恢復原狀的義務(wù)，亦即合同解除的效力溯及既往。第二種觀(guān)點(diǎn)認為合同解除權的效力是合同關(guān)系向將來(lái)消滅。所謂合同關(guān)系向將來(lái)消滅，是指合同關(guān)系自解除時(shí)消滅，合同解除前的關(guān)系仍然存在，亦即合同解除不溯及既往。我國（合同法）第97條規定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。由此可見(jiàn)，我國合同法采納的是第一種觀(guān)點(diǎn)，即合同解除的效力溯及既往。

　　因不可抗力致使不能實(shí)現合同目的的，當事人可以解除合同；在履行期限屆滿(mǎn)之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，對方可以解除合同；當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行的，對方可以解除合同。