為切實(shí)保障農民合法權益，促進(jìn)土地資源的集約、高效、合理利用，加快農村經(jīng)濟發(fā)展，需要我們以現有法律法規為基礎，按照江總書(shū)記“創(chuàng )新、創(chuàng )新、再創(chuàng )新”的要求，探索集體土地產(chǎn)權制度建設，研究集體建設用地流轉問(wèn)題，以構筑與市場(chǎng)經(jīng)濟相適應的農村財產(chǎn)制度。

　�。ㄒ唬┻M(jìn)一步明確集體土地所有權主體

　　依法合理界定集體土地所有權主體，是規范集體建設用地流轉的基礎。

　　確定集體土地所有權主體應以現有法律為基礎，從農村實(shí)際出發(fā)，在穩定農村大局的前提下，進(jìn)一步明確集體土地所有權主體。一是已屬于村農民集體所有的土地，包括已打破村民小組界限和雖未打破村民小組界限但已由村農民集體實(shí)際使用的土地，宜承認現狀，明確為村農民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會(huì )經(jīng)營(yíng)、管理。二是已經(jīng)屬于鄉（鎮）農民集體所有的土地，應依法確認為鄉（鎮）農民集體所有，由鄉（鎮）集體經(jīng)濟組織經(jīng)營(yíng)、管理；沒(méi)有鄉（鎮）集體經(jīng)濟組織的，可由鄉（鎮）政府代為經(jīng)營(yíng)、管理。三是村內有兩個(gè)以上的農村集體經(jīng)濟組織或村民小組，各集體經(jīng)濟組織或村民小組之間仍然保持著(zhù)過(guò)去生產(chǎn)隊時(shí)期的土地權屬界線(xiàn)，并在各自的范圍內具有占有、使用、收益、處分的權利的，應確認各該農村集體經(jīng)濟組織或村民小組為相應的集體土地所有權主體。如村民小組在組織形式上已不健全，可以由村委會(huì )監管，實(shí)行“組有村管”。

　�。ǘ�）合理界定集體非農建設用地的權能

　　在明確集體土地所有權主體的前提下，實(shí)現集體土地使用權和所有權分離。明晰集體建設用地使用權權能，是實(shí)現集體非農建設用地有序流轉的前提。

　　集體非農建設用地主要包括鄉村企事業(yè)用地和宅基地。目前鄉村企事業(yè)用地的土地使用權主要通過(guò)批準撥用、入股、聯(lián)營(yíng)等方式取得，還有因兼并、破產(chǎn)等情形轉移取得；農村宅基地土地使用權通常是本集體經(jīng)濟組織成員在規定的使用面積范圍內通過(guò)合法審批程序經(jīng)批準后劃撥使用或通過(guò)繼承等取得。隨著(zhù)農村社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，鄉鎮企業(yè)結構的調整，客觀(guān)上要求對集體建設用地產(chǎn)權權能進(jìn)行重新設定，在強化土地利用規劃控制的前提下，允許集體建設用地使用權依法有償流轉，以實(shí)現集體土地財產(chǎn)權利。一是從集體土地所有權上直接派生的集體土地使用權可比照國有土地使用權，可通過(guò)出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等方式取得；二是依法取得集體建設用地使用權的權利人，在土地使用年期內，可將集體建設用地使用權轉讓、出租、抵押，對批準撥用的集體土地使用權制定出相應的流轉管理辦法。從而，賦予集體土地產(chǎn)權更為豐富的內容。所以，應盡早出臺相關(guān)法律、法規，以盡快完善集體土地產(chǎn)權制度。

　�。ㄈ�）加強土地登記工作，明晰土地產(chǎn)權

　　明晰土地產(chǎn)權是入市的前提。為規范集體建設用地流轉，應加強土地登記工作，依法確定集體土地的權屬范圍，明晰土地產(chǎn)權主體，保障交易的安全性。在具體登記過(guò)程中，一要加強土地登記的規范化建設，特別是對“一戶(hù)多宅”和超過(guò)法定面積的處理上，要依法進(jìn)行，保持集體建設用地使用權在不同主體間的公平和公正。二要強化集體土地變更登記工作，依法改變土地權屬或土地用途的，應及時(shí)憑有關(guān)批準文件及有關(guān)申請資料，辦理集體土地使用權變更登記手續，以加強對集體土地產(chǎn)權流轉的檢查監督，及時(shí)發(fā)現和制止違法行為，切實(shí)保障土地權利人的合法權益，保證地籍資料的現勢性，為集體建設用地流轉創(chuàng )造良好的市場(chǎng)環(huán)境。

　�。ㄋ模┐龠M(jìn)集體土地產(chǎn)權的合理流轉

　　雖然集體非農建設用地流轉在法律上尚有諸多問(wèn)題，但理順集體土地產(chǎn)權體系，構筑集體土地流轉機制，實(shí)現農村集體土地財產(chǎn)權已大勢所趨。為此，應通過(guò)試點(diǎn)，不斷探索集體土地產(chǎn)權制度建設，促進(jìn)集體建設用地的合理流轉。在制定具體政策中，一是要規范集體建設用地流轉的條件，集體非農建設用地入市必須是經(jīng)依法登記或權屬界定的，并符合土地利用總體規劃、城市規劃和村鎮規劃，不擅自改變用途等；二是明確集體土地使用權流轉的形式；三是規范流轉程序；四是合理分配集體建設用地流轉中的土地收益，促進(jìn)集體建設用地流轉能合理、有序進(jìn)行。