�。�1）按照委托人指示處理代理事務(wù)的義務(wù)。

　　為委托人處理事務(wù)是土地登記代理人的義務(wù)，土地登記代理人應當依照委托人的授權指示處理事務(wù)，在開(kāi)展土地登記代理合同中，委托人的授權指示可以表現為：①固定不變的指示。委托人的指示是指令性的，其要求的內容和范圍完全是固定的，不允許土地登記代理人改變，土地登記代理人只能按照指示辦理；②可以變動(dòng)的指示。委托人指示是指導性的，其要求的內容和范圍基本上是確定的。但是允許土地登記代理人在實(shí)際處理事務(wù)時(shí)，對其中某一部分可能發(fā)生的變化據實(shí)調整和變動(dòng)；③任意性指示。委托人的指示只有很籠統的要求，沒(méi)有具體的內容和范圍，允許土地登記代理人視具體情況具體處理事務(wù)。

　�。�2）及時(shí)告知的義務(wù)。

　　土地登記代理人在處理委托人的事務(wù)時(shí)，應當按照委托人的要求隨時(shí)報告處理事務(wù)的進(jìn)展情況。處理事務(wù)完畢后應當向委托人報告處理事務(wù)的過(guò)程和應當交付委托人的有關(guān)文件及書(shū)證等材料。土地登記代理人向委托人報告處理事務(wù)的過(guò)程和結果應當視委托人的要求和必要性為限。

　�。�3）維護委托人權益的義務(wù)。

　　土地登記代理人不得與第三者串通或合伙隱瞞真相，損害委托人的利益。在代理過(guò)程中，土地登記代理人有義務(wù)維護委托人的合法利益。

　�。�4）將處理事務(wù)的收益和所得交付委托人的義務(wù)。

　　由于土地登記代理是以委托人的名義開(kāi)展登記代理業(yè)務(wù)的，所以在開(kāi)展土地登記代理過(guò)程中獲得的收益，包括錢(qián)財、物品以及孽息等，應當及時(shí)交付給委托人。無(wú)論以委托人的名義還是以代理人自己的名義，或者由第三人取得的收益都應交付委托人。