我國的土地登記制度兼具權利登記制度和托倫斯登記制度的特點(diǎn)，偏重于權利登記制度。其主要特點(diǎn)為：

　　1．采用形式主義立法。土地權利非經(jīng)登記不發(fā)生效力，土地登記是土地權利變動(dòng)的生效要件，即土地權利變動(dòng)（土地所有權、使用權、土地他項權利的取得、變更、喪失）只有到土地登記機關(guān)登記后，才產(chǎn)生法律上的后果。

　　2．采取實(shí)質(zhì)審查主義。土地登記機關(guān)對登記義務(wù)人提出的土地登記申請，不僅要審查申請所必須具備的形式要件，而且還要對所申請登記的權利或權利變動(dòng)事項是否符合國家的有關(guān)法律和政策、能否成立進(jìn)行審查。

　　3．登記有公信力。土地權利一經(jīng)登記即具有法律效力，即使登記在土地登記簿上的土地權利或權利變動(dòng)事項按照實(shí)體法不成立或無(wú)效，對于善意取得土地權利的第三人仍然有法律效力，善意第三人取得的土地權利不可推翻，不負返還義務(wù)。

　　4．強制性登記。除國家土地所有權外，一切土地權利均須進(jìn)行初始土地登記；初始土地登記后土地權利的變更均須進(jìn)行變更土地登記。不申請初始登記的，按非法占地論處；不申請變更登記的，除按違法占地處理外，視情節輕重，注銷(xiāo)土地登記和土地證書(shū)。

　　5．登記簿的編成采取物的編成主義。從根本上說(shuō)，我國的土地登記簿是按物編成的，即以土地為標準，按宗地號為順序編成。按人編成主要體現在土地歸戶(hù)卡上。

　　6．頒發(fā)權利憑證。土地登記機關(guān)將土地權利和權利變動(dòng)事項登記到土地登記簿上后，還要向土地權利人頒發(fā)土地權利證書(shū)，主要有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項權利證明書(shū)》，作為由土地權利人持有的享有該土地權利的法律憑證。土地權利證書(shū)是土地登記卡部分內容的副本。

　　7．土地登記不僅登記土地權利的靜態(tài)，而且登記土地權利的動(dòng)態(tài)。

　　8．土地登記不及地上的建筑物和附著(zhù)物。土地登記的標的物僅限于最狹義的土地，不包括地面上的房屋和其他建筑物、附著(zhù)物。這主要是由我國目前地政、房政由土地行政主管部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)分別管理的體制決定的。這一做法與國際上通行的把地面上的房屋及其他建筑物、附著(zhù)物作為土地登記內容一部分的做法不一致，且日益暴露出諸多弊端。

　　9．土地登記機關(guān)。我國法律明確規定，縣級以上人民政府是所轄行政區域內法定的土地登記機關(guān)，土地行政主管部門(mén)作為政府主管土地的職能部門(mén)，負責土地登記的具體工作。