土地權利登記,又簡(jiǎn)稱(chēng)為土地登記,是為了確定土地權利的歸屬、變更以及土地權利狀態(tài)有無(wú)負擔等,對土地上權利的確立、變更、轉移、消滅所作的記錄。土地登記是土地權利變動(dòng)的基本公示方式,是判斷土地權利變動(dòng)生效的主要根據。
現代的土地登記來(lái)源于傳統大陸法系民法所謂不動(dòng)產(chǎn)登記,不動(dòng)產(chǎn)登記主要是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的各種不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的事實(shí)。因為作為實(shí)體法的民法典所關(guān)注的主要是登記這種事實(shí)狀態(tài)對實(shí)體權利的影響,而登記機關(guān)對不動(dòng)產(chǎn)物權依法進(jìn)行的記錄與涂銷(xiāo)活動(dòng)是一項公法行為,并非私法所涉及的范圍。由于不動(dòng)產(chǎn)是關(guān)系到人類(lèi)生存利益的重要財產(chǎn),為保護市場(chǎng)交易的安全和善意第三人的合法權益,對其進(jìn)行登記是重要的保護手段,由此,不動(dòng)產(chǎn)登記應該成為不動(dòng)產(chǎn)物權制度的重要組成部分。
我國現行土地登記制度,來(lái)源于1986年土地管理法,在《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中,規定了土地使用權登記制度。新的《土地管理法》第11條規定了登記的機關(guān)和權利類(lèi)型:農民集體所有的土地,由縣級人民政府登記造冊,核發(fā)證書(shū),確認所有權。農民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的,由縣級人民政府登記造冊,核發(fā)證書(shū),確認建設用地使用權。單位和個(gè)人依法使用的國有土地,由縣級以上人民政府登記造冊,核發(fā)證書(shū),確認使用權;其中,中央國家機關(guān)實(shí)用的國有土地的具體登記發(fā)證機關(guān),由國務(wù)院確定。第12條:依法改變土地權屬和用途的,應當辦理土地變更登記手續。較為完整土地產(chǎn)登記制度是從1996年2月1日起開(kāi)始在全國范圍內施行的《土地登記規則》。
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