一、成本逼近法

　　成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。

　　成本逼近法的基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費用和基礎設施開(kāi)發(fā)費用兩大部分作為“基本成本”，運用經(jīng)濟學(xué)等量資金應獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應產(chǎn)生的相應利潤和利息，組成土地價(jià)格的基礎部分，并同時(shí)根據國家對土地的所有權在經(jīng)濟上得到實(shí)現的需要，加上土地所有權應得的收益，從而求得土地價(jià)格。

　　二、計算公式：

　　土地價(jià)格=土地取得費+土地開(kāi)發(fā)費+稅費+利潤+土地增值收益

　　其一般適用范圍為新開(kāi)發(fā)的土地估計；土地市場(chǎng)欠發(fā)育，交易實(shí)例少的地區；工業(yè)用地，城區或失去工業(yè)用地除外；既無(wú)收益又無(wú)交易情況的特殊土地。成本逼近法不適用建成區域已開(kāi)發(fā)土地。

　　土地逼近法的評估步驟為：

　　1.判斷待估土地是否適用成本逼近法。

　　2.手機與估價(jià)有關(guān)的成本費用、利息、利潤及增值收益等。

　　3.通過(guò)直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開(kāi)發(fā)費及相關(guān)稅費、利息和利潤。

　　4.確定土地開(kāi)發(fā)后較開(kāi)發(fā)前的價(jià)值增加額。

　　5.按地價(jià)公式求取估價(jià)土地的土地價(jià)格。

　　6.對地價(jià)進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價(jià)格。

　　在不同時(shí)代和不同地區，對城市的發(fā)展水平和建設要求不同，因此城市規劃的研究重點(diǎn)不盡一致，并隨時(shí)代的發(fā)展而轉變。

　　多學(xué)科參與城市研究的歷史自古就有，近來(lái)更趨活躍，從地理學(xué)、社會(huì )學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、環(huán)境工程學(xué)、生態(tài)學(xué)、行為心理學(xué)、歷史學(xué)、考古學(xué)等方面研究城市問(wèn)題所取得的成果，極大地豐富了城市規劃理論。這個(gè)趨勢將繼續下去，今后還會(huì )有更多的學(xué)科滲入并開(kāi)拓城市問(wèn)題的研究領(lǐng)域。

　　系統工程學(xué)、工程控制論等數理方法及電子計算機遙感等新技術(shù)手段在墟市規劃領(lǐng)域中的應用在逐步推廣它們在資料的收集處理，預測評價(jià)方面所提供的方法和手段，有助于提高城市規劃工作的質(zhì)量。

　　對城市與城市規劃工作的認識不斷深化�；�于城市是綜合的動(dòng)態(tài)的體系，城市規劃研究不僅著(zhù)眼于平面上土地的利用劃分，也不僅局限于三維空間的布局，而是引入了時(shí)間、經(jīng)濟、社會(huì )多種要求的“融貫的綜合研究”。在城市規劃工作中，將考慮最大范圍內可以預見(jiàn)和難以預見(jiàn)的情況，提供盡可能多的選擇自由，并給未來(lái)的發(fā)展留有充分的余地和多種可能性。

　　由于城市問(wèn)題包羅萬(wàn)象，有人提出在有關(guān)學(xué)科群的基礎上建立以研究城市性質(zhì)、城市模型、城市系統和發(fā)展戰略為目的的城市學(xué)；也有人提出建立以系統地研究鄉村、集鎮、城市的各種人類(lèi)聚居地為目的的人類(lèi)聚居學(xué)等。這類(lèi)新學(xué)科的建樹(shù)，或有助于加深對城市的宏觀(guān)認識，但它的進(jìn)展需要建立在完成大量城市問(wèn)題研究工作的基礎上。

　　城市研究任務(wù)艱巨而紛繁，這也說(shuō)明它豐富的活力。城市永遠在發(fā)展，城市問(wèn)題也總是相伴而生，但人類(lèi)必將更為自覺(jué)地運用廣泛的知識與豐富的想象力和創(chuàng )造力，發(fā)展城市環(huán)境的規劃、建設和管理的科學(xué)。城市規劃工作從最初社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的戰略研究起，最終要落實(shí)到物質(zhì)建設上，形成供人們生活和工作的體形環(huán)境。

　　城市規劃是建筑和園林建設的前提，并為所需的空間準備條件，城市規劃研究的進(jìn)展也為建筑學(xué)和園林學(xué)的開(kāi)拓提供了前所未有的廣闊天地。規劃師與建筑師、園林設計師的工作目標是一致的。隨著(zhù)人類(lèi)社會(huì )的發(fā)展，這三學(xué)科的有機結合和協(xié)同創(chuàng )造，勢必將體形環(huán)境的建設推向更高的境界。

　　三、土地純收益的概念

　　以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設施、勞力及經(jīng)營(yíng)等要素相結合而產(chǎn)生的總收益扣除總費用和房屋折舊費、房屋收益等，即為純收益。

　　不同條件下土地純收益的計算要求及方法

　　土地純收益的計算可以根據具體評估對象的不同和總收益、總費用的計算方式不同采用不同的計算方法。

　　1.土地租賃中的土地純收益求取

　　土地純收益=年租金總收入一年總費用

　　2.房地出租中的土地純收益求取

　　土地純收益=房地純收益-房屋純收益

　　房地純收益=房地出租年總收入-房地出租年總費用

　　房屋純收益=房屋現值×建筑物還原率

　　房屋現值=房屋重置價(jià)×房屋成新度

　　=房屋重置價(jià)-房屋總折舊

　　房屋重置價(jià)也稱(chēng)房屋重置成本，是指根據估價(jià)期日的人工和建筑材料價(jià)格，并按照目前的材料、標準與設計，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根據當地同類(lèi)建筑物的建造成本進(jìn)行分析計算；房屋成新度是指房屋建筑物在估價(jià)期日的新舊狀況；房屋總折舊是指房屋建筑物在已使用年限內由于物理、經(jīng)濟和功能等因素引起的房屋折舊總額，通常采用平均折舊法計算，其計算公式如下：

　　房屋總折舊額=房屋年折舊額×已使用年限