工業(yè)用地的特征

　　一、用地沖動(dòng)大，區域用地標準控制難

　　隨著(zhù)工業(yè)化快速發(fā)展，工業(yè)用地占用快速增長(cháng)。從城市內部用地結構來(lái)看，工業(yè)用地占用比例高達21.79%，上海、蘇州等發(fā)達城市達到了25.77%和31.79%，而按照國外城市中心區的用地比例，工業(yè)用地一般不超過(guò)城市面積的10%.我國的中小城市同樣存在著(zhù)工業(yè)用地比例過(guò)高、增長(cháng)過(guò)快的問(wèn)題，如1990—2001年昆山市城市工業(yè)用地年均增長(cháng)210.92公頃，占建設用地總量年均增長(cháng)量的1/2，年均遞增21.25%.昆山、吳江、張家港、太倉、宜興、溧陽(yáng)等地人均工業(yè)用地面積達40—70平方米。在國家層面上，我國人均工業(yè)用地面積也大大超過(guò)18.0—28.0平方米/人的國標范圍。工業(yè)用地占用面積過(guò)大嚴重制約著(zhù)我國工業(yè)化和城鎮化的可持續發(fā)展。

　　二、用地布局不盡合理，區域間競爭激烈

　　各地產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏生產(chǎn)力布局、國土規劃的統籌安排，沒(méi)有嚴格的產(chǎn)業(yè)分工，從而不可避免地造成不同區域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重復建設，也造成了企業(yè)效益低、工業(yè)用地低效的現實(shí)。

　　三、用地效益較低，但政績(jì)、就業(yè)、稅收等外部性收益高

　　由于工業(yè)用地額過(guò)度供應，加之工業(yè)用地本身的特征，使得工業(yè)用地效益較低，工業(yè)用地具有很強的外部性收益，通過(guò)吸引投資，不僅更好地促進(jìn)了GDP的增長(cháng)，實(shí)現政績(jì)目標，而且也促進(jìn)了就業(yè)的增加以及稅收的增長(cháng)。

　　四、不同區域、不同行業(yè)用地效益及集約程度差異性大

　　由于不同區域的工業(yè)結構的差異性以及工業(yè)化的階段不一樣，使得不同區域的工業(yè)用地效益差異性達。例如，2004年江寧區單位建設用地產(chǎn)值為5508.63萬(wàn)元/公頃，常熟、張家港、昆山、吳江的建設用地效益分別是江寧的4、4.7、4.4和3.4倍。此外，不同工業(yè)行業(yè)的用地效益也存在很大的差異性，例如，在江蘇省蘇南地區，電子通訊、食品及機械、醫療等工業(yè)行業(yè)的單位土地投資強度大，工業(yè)用地效益也總體趨高；同樣的工業(yè)行業(yè)，如紡織行業(yè)，蘇中的單位土地投資強度又高于蘇南，這與蘇南紡織工業(yè)產(chǎn)業(yè)向蘇中轉移，以及蘇中紡織工業(yè)產(chǎn)業(yè)在技術(shù)方面表現出來(lái)的后發(fā)優(yōu)勢有一定關(guān)系。

　　五、受土地宏觀(guān)調控、產(chǎn)業(yè)政策調控影響大，工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)管制難

　　目前全國各地工業(yè)及基礎設施行業(yè)低水平重復建設現象較為嚴重，造成了極大的浪費。由于工業(yè)投資具有可轉移性，地方政府會(huì )通過(guò)各種政策優(yōu)惠來(lái)吸引工業(yè)投資，包括用地方面的傾斜政策，地區間競爭激烈。工業(yè)用地存量大，增量比例小，也導致工業(yè)地產(chǎn)投機日益加劇。例如，上海工業(yè)地價(jià)漲幅從2-3%增長(cháng)到15%.

　　六、工業(yè)用地上收益地價(jià)與市場(chǎng)地價(jià)呈剪刀差關(guān)系

　　近20年來(lái)，在全球經(jīng)濟一體化的新形勢下，中國工業(yè)化發(fā)展極為迅速。目前我國工業(yè)化水平已達55%，工業(yè)用地已經(jīng)占了建設用地相當大的比重，同時(shí)土地資源的浪費現象也十分普遍。如何提高工業(yè)用地效率，對于中國土地集約利用整體效率的提高十分重要。因此，進(jìn)行面向國家宏觀(guān)調控的工業(yè)用地的集約利用研究十分必要。