一、地價(jià)的定義

　　土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)濟價(jià)值的反映，是為購買(mǎi)獲取土地預期收益的權利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。換言之，土地價(jià)格高低取決于可以獲取的預期土地收益（地租）高低。對于土地來(lái)講，實(shí)際中可以表現為所有權價(jià)格、使用權價(jià)格、抵押權價(jià)格等價(jià)格形式。

　　我國土地價(jià)格的含義不同于一般土地私有制國家：它是取得多年土地使用權時(shí)支付的一種代價(jià)，而不是土地所有權的價(jià)格。與土地所有權價(jià)格相比，不僅量不同，而且有質(zhì)的差別。在估價(jià)程序與方法上與土地私有制國家又是相似的。

　　二、地價(jià)的特點(diǎn)

　　1.表示方式不同

　　2.價(jià)格基礎不同

　　土地價(jià)格是土地權利和收益的購買(mǎi)價(jià)格。

　　3.形成時(shí)間不同

　　4.土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現，價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定。

　　現實(shí)中土地的開(kāi)發(fā)是有成本的，在土地價(jià)格中應該得到體現。實(shí)質(zhì)是地價(jià)的附加。

　　5.地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定

　　一定條件下，需求是影響地價(jià)的主要方面。

　　6.地價(jià)具有明顯的地區性和個(gè)別性

　　7.地價(jià)呈明顯上升趨勢，地價(jià)上升的速度高于一般商品價(jià)格的上升速度。主要是由兩方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且對土地的需求總是持續增加的；其次，由于整個(gè)社會(huì )的資本有機構成的提高，使得社會(huì )平均利潤率下降，導致利潤有下降的趨勢，從而使地價(jià)呈上升勢態(tài)。

　　8.市場(chǎng)結構不同土地價(jià)格受主觀(guān)因素影響很大。

　　9.折舊現象不同

　　一般商品有折舊現象，其價(jià)值隨使用年限增長(cháng)而降低；但土地不僅沒(méi)有折舊現象，而且還有增值現象，其價(jià)格常隨社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展而自然升高。

　　三、地價(jià)的分類(lèi)

　　從不同目的出發(fā)，可以將地價(jià)分成不同種類(lèi)，各地價(jià)種類(lèi)之間會(huì )有所交叉，同一塊土地之上可能會(huì )有多種價(jià)格。

　�。�1）按土地權利分類(lèi)。土地權利是多個(gè)權利的集合，包括土地的所有權及使用權、租賃權、抵押權等。相應地，土地價(jià)格可以劃分為所有權價(jià)格、使用權價(jià)格、租賃權價(jià)格、抵押權價(jià)格等。土地所有權價(jià)格，是一種土地所有權轉移價(jià)格，或說(shuō)為賣(mài)斷價(jià)格。土地使用權價(jià)格，是在一定期限中擁有土地的使用權、收益權所形成的一種價(jià)格。同樣，租賃和抵押權會(huì )形成租賃權價(jià)格和抵押權價(jià)格。

　�。�2）按土地價(jià)格形成的方式可以分為交易價(jià)格和評估價(jià)格。交易價(jià)格是通過(guò)市場(chǎng)交易形成的土地成交價(jià)格。評估價(jià)格是由專(zhuān)門(mén)的機構和人員，按照一定的程序和方法評定的土地價(jià)格，包括：①交易底價(jià)；在土地交易之前參與土地交易的各方，政府、購買(mǎi)者、租賃者、抵押者等都要對土地進(jìn)行評估，形成各自底價(jià)。②基準地價(jià)；是政府為管理土地市場(chǎng)，由專(zhuān)業(yè)部門(mén)、專(zhuān)業(yè)人員評定的土地等級和區域的平均價(jià)格。③課稅價(jià)格；是政府為征收有關(guān)土地稅收而評定的土地價(jià)格。

　�。�3）按政府管理手段，地價(jià)可以分為：①申報地價(jià)；由土地所有人或使用人向有關(guān)機關(guān)申報的地價(jià)。②公告（示）地價(jià)；是政府定期公布的地價(jià)。它一般是征收土地增值稅和征用土地補償的依據。

　�。�4）按土地價(jià)格表示方法，地價(jià)可分為：土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)等。