我國城市土地價(jià)格形成過(guò)程

　　我國城市土地價(jià)格是伴隨著(zhù)經(jīng)濟體制改革逐步形成的。其形成過(guò)程大致可分為三個(gè)階段：

　　第一階段1949-1954年，城市土地價(jià)格逐漸消失

　　新中國成立后，國家沒(méi)收******政府、大地主。官僚買(mǎi)辦資本和外國資本家的土地，并將其分配給國營(yíng)企業(yè)、政府部門(mén)、公共團體、工人等土地使用者。1954年以前，這些土地使用者是要向國家交納地租或使用費的，所以這一時(shí)期，城市土地價(jià)格是存在的。1954年2月24日，當的的政務(wù)院下發(fā)文件，規定國營(yíng)企業(yè)、機關(guān)、部隊和學(xué)校等經(jīng)政府批準占用土地，不再向政府繳納地租或使用費。此后，城市土地價(jià)格已不復存在。在這一文件中，我們還可以看出地價(jià)消失的深層次原因在這一時(shí)期，高度集中的計劃體制已經(jīng)建立，國家對企業(yè)和事業(yè)單位實(shí)行統收統支，收取地租或使用費，并不能真正增加國家收入，反而會(huì )提高企業(yè)生產(chǎn)成本，擴大國家預算，并將增加不必要的事務(wù)手續。本文來(lái)源：建設工程教育網(wǎng)網(wǎng)

　　第二階段1954-1979年，城市土地無(wú)價(jià)使用

　　大約到1956牢，城市土地通過(guò)沒(méi)收大地主、官僚資本的土地和對資本主義工商企業(yè)的改造，實(shí)際上成為國有土地，并已基本上無(wú)償分配完畢。此后，每當新的使用者向國家申請使用土地時(shí)，國家只能征用農民的土地；或者征用城鎮原使用者的土地，再劃撥給新的使用者。無(wú)論是征用農民的土地還是征用城市原使用者的土地，國家都不能再采取沒(méi)收的辦法，而要給被征地者以補償。補償費按照國家規定由用地單位交給國家，再由國家支付給被征地者。在這一階段，新的用地者取得城市土地是有代價(jià)的，不是人們通常所說(shuō)的是無(wú)償的，但征地費不是城市土地的價(jià)格。所以，確切地說(shuō)，這一階段城市土地是“無(wú)價(jià)使用。進(jìn)一步分析可以看出，征地費雖然是由用地單位支付的，但在當時(shí)統收統支的資金計劃管理制度下，用地單位的建設投資全部由財政撥款，征地費負擔最終要落到財政上。正是由于政府與企事業(yè)單位之間的”父子關(guān)系“，形成了這種費用負擔的傳導機制，征地費的高低并不構成對用地單位的實(shí)際經(jīng)濟約束。因此，國家長(cháng)期以來(lái)，一直壓低征地費用，以此保證工業(yè)化和城市化的進(jìn)程，也說(shuō)明了城市土地價(jià)格在這一階段沒(méi)有存在的必要。

　　第三階段自1980年以來(lái)，城市土地價(jià)格逐步形成

　　對外開(kāi)放政策引來(lái)了外國企業(yè)，外國企業(yè)使用中國的土地當然不能等同于中國企業(yè)使用中國土地。中國城市土地使用制度改革最初就是從1980年對中外合資合作企業(yè)征收場(chǎng)地使用費開(kāi)始的。1980年7月26日，國務(wù)院《關(guān)于中外合營(yíng)企業(yè)建設用地的暫行規定》指出“中外合營(yíng)企業(yè)用地，不論新征地還是利用原有企業(yè)的場(chǎng)地，都應計收場(chǎng)地使用費”。此后，一些城市加撫順。廣州也開(kāi)始對國內企業(yè)收取土地使用費。場(chǎng)地（土地）使用費的實(shí)質(zhì)就是地租，所以說(shuō)，國家征收場(chǎng)地（土地）使用費，標志著(zhù)我國城市土地開(kāi)始有了價(jià)格形式（準確地講只是地價(jià)雛形）。另一方面，隨著(zhù)國有企業(yè)利改稅，建設投資由財政撥款改為銀行貸款，企業(yè)開(kāi)始有了獨立性，統收統支的局面開(kāi)始被打破。在這種環(huán)境下，企業(yè)開(kāi)始有愿望利用自己多余的土地換取資金及其它必需品，也有可能用自己的錢(qián)而不是財政的錢(qián)取得所需的土地，所以，各種違背當時(shí)法律的私下土地交易即隱形土地市場(chǎng)開(kāi)始出現。這種隱形土地市場(chǎng)的出現；標志著(zhù)我國城市土地價(jià)格真正形成，只不過(guò)這種地價(jià)沒(méi)有得到法律的認可。1990年5月19日，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，這標志著(zhù)我國城市土地一級市場(chǎng)和二級市場(chǎng)價(jià)格正式。全面形成。目前，我國城市土地一級市場(chǎng)價(jià)格有出讓地價(jià)、出租地租、入股股息與股利三種形式，二級市場(chǎng)價(jià)格有轉讓地價(jià)和轉租租金兩種形式。