開(kāi)發(fā)成本的概念及構成：

　　開(kāi)發(fā)成本是項目開(kāi)發(fā)建設期間所發(fā)生的一切費用的總和。不同開(kāi)發(fā)項目其成本構成存在差異，在土地開(kāi)發(fā)項目中，整個(gè)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)成本包括購地稅費，將土地（生地或毛地）開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)費用、管理費用、投資利息和銷(xiāo)售稅費；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中，整個(gè)項目的開(kāi)發(fā)成本包括購地稅費、房屋建造成本、管理費用、投資利息和銷(xiāo)售稅費；在建工程續建項目中，續建項目的開(kāi)發(fā)成本包括購買(mǎi)在建工程稅費、續建成本、管理費用、投資利息和銷(xiāo)售稅費。

　　1、開(kāi)發(fā)周期：開(kāi)發(fā)周期是指從取得估價(jià)對象的日期，即估價(jià)期日，一直到不動(dòng)產(chǎn)全部銷(xiāo)售或出租完畢的這一段時(shí)期。不同的開(kāi)發(fā)項目，其開(kāi)發(fā)周期也不一樣，通常，一個(gè)完整的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可分為三個(gè)階段：規劃設計和工程預算期、工程建設期、租售期。土地的開(kāi)發(fā)周期一般根據開(kāi)發(fā)土地的面積規模和開(kāi)發(fā)的難易程度確定。

　　2、購地稅費：是投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)土地應負擔的稅費，是假定一旦購買(mǎi)了待開(kāi)發(fā)土地，在交易時(shí)作為買(mǎi)方應負擔的有關(guān)稅費，如契稅、交易手續費等。

　　3、開(kāi)發(fā)費用：一般包括土地開(kāi)發(fā)費和房屋建造成本兩部分，土地開(kāi)發(fā)費要考慮待估宗地的開(kāi)發(fā)程度，按需要投入的各項客觀(guān)費用計算。開(kāi)發(fā)建筑成本費用可采用比較法、建設工程概預算來(lái)估算。房屋建造成本包括房屋建筑安裝工程費和專(zhuān)業(yè)費，房屋建筑安裝工程費包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。建安工程費可采用比較法來(lái)估算，也可采用建筑工程概預算的方法來(lái)估算。專(zhuān)業(yè)費用包括建筑師的建筑設計費，預算師的工程概預算費用等。一般要用建筑安裝工程費的一定比率估算。

　　4、銷(xiāo)售稅費：主要指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)應繳納的稅金及附加；銷(xiāo)售費用主要指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)所必需的廣告宣傳費、銷(xiāo)售代理費、交易手續費等。銷(xiāo)售稅費一般以開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值的一定比率來(lái)計算。

　　5、管理費用：管理費用可按照當時(shí)同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目當前的正常管理費用來(lái)推算，通常取建筑安裝工程費的一定比率。

　　6、投資利息：根據考慮資金時(shí)間價(jià)值的方式不同，剩余法分為傳統方法和現金流量折現法。傳統方法采用計算利息的方式考慮資金的時(shí)間價(jià)值，利息開(kāi)發(fā)全部預付資本的融資成本。不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全部預付資本包括未知的待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值（通常是地價(jià)款）、土地開(kāi)發(fā)費用或房屋建造成本、管理費用、購地稅費，這些項目都要計算利息，銷(xiāo)售稅費一般不計算利息。

　　現金流量折現法是采用折現的方式考慮資金的時(shí)間價(jià)值，即不把不動(dòng)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值及開(kāi)發(fā)成本用折現的方法貼現至估價(jià)期日，投資利息和開(kāi)發(fā)利潤均隱含在折現過(guò)程中，從而在剩余法公式中沒(méi)有利息和利潤項。折現率應采用同一市場(chǎng)上類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現了資本金利率和開(kāi)發(fā)利潤率兩部分。