影響土地價(jià)格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區域因素和個(gè)別因素。

　　（一）一般因素

　　一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對土地價(jià)格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個(gè)地塊土地價(jià)格的基礎。

　　1.行政因素

　　行政因素主要是指國家政策對土地價(jià)格的干預。

　　影響地價(jià)的行政因素有：土地制度、往房制度、城市規劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。

　�。�1）土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著(zhù)土地價(jià)格的存在、上漲或下跌。

　�。�2）住房制度。一般的房租中不包含地租、地價(jià)。

　�。�3）城市規劃。在城市規劃中，對用途、容積率和建筑密度的規定，對地價(jià)有重要的影響。

　�。�4）地價(jià)政策。

　�。�5）稅收政策。

　�。�6）行政隸屬變更。行政隸屬變更通�？煞譃橐韵聝深�(lèi)，一是級別升格；另一類(lèi)是級別不變，其管轄權由原地區劃歸另一地區。

　　2.人口因素

　�。�1）人口密度；（2）人口素質(zhì)；（3）家庭人口構成。

　　3.社會(huì )因素

　　歸結起來(lái)，影響地價(jià)的社會(huì )因素有政治安定狀況、社會(huì )治安狀況、房地產(chǎn)投機和城市化進(jìn)程等四個(gè)主要方面。

　　4.國際因素

　�。�1）國際經(jīng)濟狀況；（2）國際政治因素。

　　5.經(jīng)濟因素

　�。�1）經(jīng)濟發(fā)展狀況。

　�。�2）儲蓄和投資水平。儲蓄率水平的高低與家庭儲蓄行為的循環(huán)過(guò)程與房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)有密切的關(guān)系。

　�。�3）財政收支與金融狀況。

　�。�4）居民收入和消費水平。從收入水平和消費水平變化中看不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，會(huì )得出以下的結論：一是高收入的家庭將住宅專(zhuān)供居住用的比率較高；二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高；三是高收入者有較高的自有住宅比率，與之相應的是租房者中收入水平略低；四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。

　�。�5）物價(jià)變動(dòng)。房地產(chǎn)越是在物價(jià)變動(dòng)時(shí)期越能體現其保值性，因此物價(jià)變動(dòng)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響成正比。

　�。�6）利率水平。

　　（二）區域因素

　　區域因素是指土地所在地區的自然條件與社會(huì )、經(jīng)濟條件。這些條件相互結合所產(chǎn)生的地區特性，對地區內的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。主要包含的內容有地區的繁華程度、交通條件、基礎和公用設施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規劃限制等。

　　（三）個(gè)別因素

　　個(gè)別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱(chēng)宗地因素。個(gè)別因素是決定同一均質(zhì)地域內地塊差異性的重要因素，是同一區域內地價(jià)差異的重要原因。

　�。�1）面積。

　�。�2）寬度。

　�。�3）深度。

　�。�4）形狀。宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、平形四邊形、不規則形等都不便于利用，從而影響地價(jià)。

　�。�5）坡度。

　�。�6）宗地基礎設施條件。

　�。�7）宗地臨街狀況。

　�。�8）城市規劃限制。作為個(gè)別因素考慮的城市規劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。

　�。�9）土地使用年限。