建設用地使用權的種類(lèi)及權能

　　建設用地使用權包括劃撥建設用地使用權、出讓建設用地使用權、租賃建設用地使用權、外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權、城市私房用地使用權、國有土地使用權作價(jià)出資或者入股方式取得的國有建設用地使用權、國家授權經(jīng)營(yíng)取得的建設用地使用權等。

　�。�1）劃撥建設用地使用權

　　《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，劃撥土地使用權是指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得的土地使用權�！秳潛芡恋厥褂脵喙芾頃盒修k法》 指出，劃撥土地使用權，是指土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。

　　建設用地使用權劃撥簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將建設用地使用權無(wú)償交給土地使用者使用的行為。

　　劃撥土地使用權有以下含義：①劃撥土地使用權包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用（如城市的存量土地或集體土地）和無(wú)償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。②除法律、法規另有規定外，劃撥土地沒(méi)有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。③取得劃撥土地使用權，必須經(jīng)有批準權的人民政府核準并按法定的程序辦理手續。④在國家沒(méi)有法律規定之前，在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進(jìn)行管理。

　　1）劃撥建設用地使用權的轉讓

　　根據《城市房地產(chǎn)管理法》規定，劃撥建設用地使用權轉讓的條件包括：

　　劃撥建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權轉讓的，應當按照國務(wù)院規定報有批準權的人民政府審批。①劃撥建設用地使用權轉讓時(shí)，對符合出讓條件的，應經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)批準并補辦土地使用權出讓手續，由受讓方繳納出讓金。②劃撥建設用地使用權轉讓時(shí)，對不具備出讓條件的土地，可以不辦理出讓手續，但轉讓方應將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳給國家。

　　《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定，土地使用者應當在土地使用權出讓合同簽訂后六十日內，向所在地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金，到市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理土地使用權出讓登記手續。

　　2）劃撥建設用地使用權的抵押

　　劃撥建設用地使用權與其地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權同時(shí)設定抵押權時(shí)，應按照國務(wù)院規定報有批準權的人民政府審批。

　　3）劃撥建設用地使用權的出租

　�、賱潛芙ㄔO用地使用權人以營(yíng)利為目的，將劃撥建設用地使用權連同其地上建筑物、其他附著(zhù)物出租的，應按規定的定額或比例標準向國家上繳土地收益金。

　�、趧潛芙ㄔO用地使用權出租是出租人將權利租給承租人使用一定年期，出租人并不因此失去建設用地使用權。這不同于劃撥建設用地使用權轉讓。

　　《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定，轉讓、抵押土地使用權，其地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權隨之轉讓、抵押；轉讓、抵押地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權，其使有范圍內的土地使用權隨之轉讓、抵押。但地上建筑物、其他附著(zhù)物作為動(dòng)產(chǎn)轉讓的除外，出租土地使用權、其地上建筑物、其他附著(zhù)物使用權隨之出租；出租地上建筑物、其他附著(zhù)物使用權，其使用范圍內的土地使用權隨之出租。