【學(xué)員問(wèn)題】剩余估價(jià)法各道程序的內容與方法是什么？

【解答】（1）查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權利狀況。

（2）確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。

（3）確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)可通過(guò)兩個(gè)途徑取得：習慣出售的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法，習慣出租的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。

（4）估計建筑費、專(zhuān)業(yè)費等各項成本費用和開(kāi)發(fā)商的利潤估算開(kāi)發(fā)建筑成本費用，可采用比較法或建筑工程概預算法來(lái)估算。

a.估算開(kāi)發(fā)建筑成本費用，可采用比較法或建筑工程概預算法來(lái)估算。

b.估算專(zhuān)業(yè)費用，一般采用建筑費用的一定比率估算。

c.估算不可預見(jiàn)費，一般為總建筑費和專(zhuān)業(yè)費之和的2%-5%。

d.確定開(kāi)發(fā)建設周期，估算預付資本利息（這是一個(gè)難點(diǎn)），預付資本包括地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費、專(zhuān)業(yè)費和不可預見(jiàn)費，這些費用投入時(shí)間不同，計算時(shí)要根據各自的投入額、在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所占用的時(shí)間長(cháng)短和當時(shí)貸款利率進(jìn)行計算。

e.估算稅金，一般以建成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計算f.估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)租售費用，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計算g.估算開(kāi)發(fā)商的合理利潤，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預付總資本的一定比例計算，有時(shí)也采用年利潤率計算。

以上內容均根據學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題整理而成，供參考，如有問(wèn)題請及時(shí)溝通、指正。