1、利用收益還原法評估土地價(jià)格

（1）基本思路：A.依其他方法求得建筑物的價(jià)格。B.從待估房地產(chǎn)純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益。C.再以土地還原率還原，得到土地價(jià)格

（2）計算公式：土地價(jià)格=[房地純收益-房屋純收益]/土地還原率=土地純收益/土地還原率

（3）例題：計算總收益—計算總費用—計算房屋年純收益—計算土地年純收益—計算土地使用權價(jià)格

2、利用收益還原法評估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格：特別注意在總收益計算時(shí)，對押金和保證金運用收益的處理

基本思路依然是先計算待估不動(dòng)產(chǎn)的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格。在實(shí)際中，根據純收益內是否含有折舊費又分兩種情況，區別在于綜合還原率的處理有所不同。

4、利用收益還原法評估承租土地使用權價(jià)格

（1）承租土地使用權的概念

（2）采用收益還原法評估承租土地使用權價(jià)格的原理

采用收益還原法評估承租土地使用權價(jià)格又稱(chēng)差額租金還原法，是將市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應的價(jià)格，即未來(lái)若干年租金差額的現值之和。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。并且所選用的還原率一般比出讓土地使用權還原率高一個(gè)百分點(diǎn)左右。

5、實(shí)際計算中常見(jiàn)錯誤

（1）項目和參數使用錯誤，收益或費用（出租方為取得收益而支出的費用）的項目判斷不準或錯誤

（2）年期計算錯誤，主要錯在折舊年限或房屋剩余使用年限

（3）有幾個(gè)還原率時(shí)，還原率采用不準

（4）計算錯誤，如只算單價(jià)，不算總價(jià)，或相反；未能區分樓面地價(jià)與地面地價(jià)，建筑面積與土地面積等。

注：土地還原率中的利率取一年期銀行定期存款利率或者一年期國債年利率。假設法中的利息率用銀行貸款利率。