土地收購價(jià)格評估的關(guān)鍵

　　正確選擇評估方法，是土地收購價(jià)格評估的關(guān)鍵。根據《城鎮土地估價(jià)規程》，通行的估價(jià)方法有以下幾種：

　　1.市場(chǎng)比較法

　　市場(chǎng)比較法是土地收購價(jià)格評估的首選方法。由于市場(chǎng)比較法模擬了市場(chǎng)價(jià)格的形成過(guò)程，所以反映出的評估價(jià)格最為直觀(guān)，也最容易為當事人信服。從用途上分析，一般商業(yè)用地、住宅用地交易價(jià)格市場(chǎng)化程度比較高，宜采用市場(chǎng)比較法；工業(yè)用途的土地由于流動(dòng)性相對較差，類(lèi)似交易較少，則不適宜采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評估；在某些市場(chǎng)經(jīng)濟不發(fā)達地區，由于市場(chǎng)透明度不高，也難以采用市場(chǎng)比較法評估。

　　2.基準地價(jià)系數修正法

　　基準地價(jià)是政府公布的不同級別、不同均質(zhì)土地的區域平均價(jià)格，具有很強的指導意義，這是土地收購價(jià)格特別是多宗土地價(jià)格評估較為方便的方法之一。但基準地價(jià)亦有其局限性：因為基準地價(jià)反映的是其評估基準日時(shí)的地價(jià)水平，隨著(zhù)時(shí)間的推移、社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，城市基礎設施、區域環(huán)境及土地市場(chǎng)都會(huì )發(fā)生變化，城市地價(jià)會(huì )發(fā)生很大的變化，當時(shí)的評估基準地價(jià)難以跟上市場(chǎng)的變化。因此，若基準地價(jià)的評估基準日同土地收購評估基準日不一致，則應根據與基準地價(jià)測算部門(mén)發(fā)布的口徑相一致的地價(jià)指數進(jìn)行交易日期修正，最后測算出比較準確的、當前的地價(jià)水平。

　　3.收益還原法

　　收益還原法主要適用于有收益或潛在收益的土地或房地產(chǎn)評估。但土地二、三級市場(chǎng)上單純出租土地的情況較少，租金難以取得。根據貢獻原則，在土地收購評估中更多的是采用房地綜合收益扣除建筑物所產(chǎn)生的收益，最終測算出土地收益，從而還原出土地使用權價(jià)格。

　　4.剩余法

　　在土地收購價(jià)格評估中，多數帶有地上建筑物，也可能會(huì )遇到停、緩建工程，這時(shí)就必須運用剩余法，即先測算該工程續建后的價(jià)值，扣除續建至工程完工并能正常使用應投入的費用，最終測算出工程的價(jià)值。由于剩余法需要預測項目建成后的價(jià)值，因此，在進(jìn)行土地收購價(jià)格評估時(shí)，一般應結合其它方法共同使用，而不應單獨使用。

　　5.成本逼近法

　　成本逼近法一般用于新開(kāi)發(fā)土地或土地市場(chǎng)欠發(fā)育、交易實(shí)例較少的地區，在土地收購價(jià)格評估過(guò)程中，一般用于農業(yè)集體用當地、工業(yè)用地的收購價(jià)格評估。該評估方法是建立在生產(chǎn)費用價(jià)值論的基礎上的。根據生產(chǎn)費用價(jià)值論，賣(mài)方出售土地的價(jià)格不應低于其取得土地的費用及其對地上部分追加的投資，否則賣(mài)方是不會(huì )出售的。生產(chǎn)費用價(jià)值論考慮的是賣(mài)方的感受，未考慮市場(chǎng)行情及買(mǎi)方心理，因而運用成本逼近法評估時(shí)，有可能不利于土地收購方。但由于土地收購是政府為了城市建設與發(fā)展而采取的一種特殊的行政行為，因此，在土地收購價(jià)格評估中，成本逼近法有時(shí)也是適宜的。