征地區片綜合地價(jià)測算指導性意見(jiàn)（暫行）

　　一、概念及內涵

　　征地區片綜合地價(jià)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)征地區片價(jià)）是指在城鎮行政區土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內，依據地類(lèi)、產(chǎn)值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關(guān)系、當地經(jīng)濟發(fā)展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素，劃分區片并測算的征地綜合補償標準，原則上不含地上附著(zhù)物和青苗的補償費。

　　征地區片價(jià)測算范圍重點(diǎn)在土地利用總體規劃確定的城市、集鎮建設用地規模范圍內，但各地可以根據征地需要和實(shí)際情況擴展到城市郊區或更大范圍。

　�。ㄒ唬┚S護被征地農民合法權益原則。征地區片價(jià)要確保被征地農民原有生活水平不因征地而降低，并體現長(cháng)遠生計和未來(lái)發(fā)展的需要。

　�。ǘ�）同地同價(jià)原則。在同一區片內，不同宗地的征地補償標準相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差異。

　�。ㄈ�）協(xié)調平衡原則。征地區片價(jià)不得低于當地原征地補償標準，省級行政區域內各市縣的征地區片價(jià)應相互銜接。

　�。ㄋ模┕�開(kāi)聽(tīng)證原則。根據《國土資源聽(tīng)證規定》，征地區片價(jià)要依法組織聽(tīng)證，廣泛聽(tīng)取有關(guān)部門(mén)、農村集體經(jīng)濟組織、農民及社會(huì )各方面的意見(jiàn)和建議。

　　三、基本要求

　�。ㄒ唬┱鞯貐^片價(jià)作為征地補償實(shí)施過(guò)程中的執行標準，一般情況下不設定宗地補償費修正體系；確需設定修正體系的，要嚴格限定修正因素并控制修正系數，修正體系應一并公布。

　�。ǘ�）一個(gè)市（縣）的征地區片價(jià)原則上控制在4～6個(gè)級別。

　�。ㄈ�）征地區片價(jià)應設定對應的基準時(shí)點(diǎn)，一般3～5年更新一次。

　　四、工作步驟

　　1.確定測算范圍；

　　2.劃定區片；

　　3.測算區片綜合地價(jià)；

　　4.對區片綜合地價(jià)進(jìn)行驗證和調整；

　　5.測算結果聽(tīng)證和修改；

　　6.確定征地區片價(jià)；

　　7.整理與編制成果。

　　五、區片的劃定��

　�。ㄒ唬┯修r用地定級成果市（縣）的區片劃定

　　已經(jīng)根據《農用地定級規程》完成農用地定級工作的市（縣），在農用地級別的基礎上，按照《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見(jiàn)》�焽�土資發(fā)[2004]238號的精神，考慮人均耕地數量、土地區位、土地供求關(guān)系、當地經(jīng)濟發(fā)展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素，對農用地級別進(jìn)行修正和調整，劃分區片。��

　�。ǘ�）沒(méi)有農用地定級成果市（縣）的區片劃定

　　沒(méi)有開(kāi)展農用地定級工作的市（縣），可以行政村為基本單元，根據地類(lèi)、人均耕地數量、土地區位等因素對基本單元進(jìn)行綜合評價(jià)和調整，劃定區片。

　　注意事項：

　　1.對基本單元綜合評價(jià)應考慮地類(lèi)、產(chǎn)值、土地區位、人均耕地數量、土地供需關(guān)系、當地經(jīng)濟發(fā)展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素，并確定合理的權重。

　　2.區片邊界線(xiàn)一般以村行政界線(xiàn)為依據劃定；需打破行政界線(xiàn)的，可依線(xiàn)狀地物及地類(lèi)分界線(xiàn)確定。

　　3.基本農田保護區、生態(tài)保護區和其他資源保護區等不得劃入征地區片價(jià)測算范圍。

　　六、測算方法

　　征地區片價(jià)可采用農地價(jià)格因素修正、征地案例比較和年產(chǎn)值倍數等方法進(jìn)行測算，也可以根據本地區實(shí)際情況采用其他合適的方法進(jìn)行測算。征地區片價(jià)原則上應在兩種或者三種方法測算結果的基礎上綜合平衡確定。

　�。ㄒ唬┺r地價(jià)格因素修正測算法

　　征地區片價(jià)以農地價(jià)格為基礎，同時(shí)考慮人均耕地數量和城鎮居民最低生活保障水平等因素進(jìn)行修正。

　�。ǘ�）征地案例比較測算法

　　根據本區片和其他可比區片征地案例的實(shí)際補償標準，進(jìn)行比較確定征地區片價(jià)。

　　4.計算征地區片價(jià)。

　　注意事項：

　　1.征地案例要選擇近三年之內發(fā)生的征地項目。

　　2.征地案例的可比內涵要與征地區片價(jià)的設定內涵一致。

　　3.對征地案例的比較修正應考慮區域因素、個(gè)別因素和時(shí)間因素等。

　�。ㄈ�）年產(chǎn)值倍數測算法

　　根據年產(chǎn)值倍數分別計算土地補償費和安置補助費確定征地區片價(jià)。

　　注意事項：

　　1.區片土地年產(chǎn)值依據統一年產(chǎn)值標準或者通過(guò)調查前三年產(chǎn)值確定。

　　2.土地補償倍數和安置補助倍數，應根據《土地管理法》有關(guān)規定，并考慮當地經(jīng)濟發(fā)展水平和基本生活保障水平確定。

　　七、驗證和調整

　　征地區片價(jià)初步結果必須與現行征地補償水平和被征地農民現有生活水平進(jìn)行比較和驗證，測算的征地區片價(jià)低于現行征地補償水平和農民現有生活水平的，不足以支付失地農民社會(huì )保障費用的，需要進(jìn)行調整。

　　注意事項：

　　1.現行征地補償水平通過(guò)對近期征地樣點(diǎn)調查統計得到。

　　2.農民現有生活水平主要根據統計部門(mén)的農村居民收入水平數據，并結合實(shí)地樣點(diǎn)調查資料確定；失地農民的社會(huì )保障費用根據當地社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平確定。

　　3.征地區片價(jià)須折算成年度收益后，才能與農民現有生活水平相比較。

　　4.征地區片價(jià)要與周邊地區征地補償標準相銜接。

　　八、聽(tīng)證和驗收

　　根據《國土資源聽(tīng)證規定》，征地區片價(jià)必須依法組織聽(tīng)證，并根據聽(tīng)證情況進(jìn)行修改，報省級國土資源部門(mén)綜合平衡，評審驗收。

　　九、測算成果要求

　　提交結果報告和技術(shù)報告。