經(jīng)濟體制改革以來(lái)，我國制定了許多有關(guān)土地使用的法律法規，初步建構了土地權利體系，如土地使用權、土地承包經(jīng)營(yíng)權、土地租賃權等。但現行土地法律制度還有待完善，其中一個(gè)重要缺欠就是土地權利同名異質(zhì)，即一些土地權利名稱(chēng)一樣，但各自法律性質(zhì)及內容卻完全不同。土地權利的同名異質(zhì)，也給司法實(shí)踐帶來(lái)一些不利影響，比如，我們不能單純通過(guò)土地權利名稱(chēng)來(lái)判斷當事人之間權利義務(wù)關(guān)系的性質(zhì)和應有內容。有關(guān)土地權利的法律法規和司法解釋也容易引起具體操作上的誤解。這一問(wèn)題固然需要通過(guò)立法（如物權法）來(lái)解決，但在立法上尚未解決這一問(wèn)題之前，對同名異質(zhì)的土地權利進(jìn)行區別也是必要的，這將有助于司法審判活動(dòng)。

　　一、兩種土地使用權

　　現行立法上的“土地使用權”一詞，在概念上存在多義。實(shí)務(wù)中遇到“土地使用權”一詞時(shí)，首先應區別具體的土地使用權是物權性質(zhì)還是債權性質(zhì)。

　　關(guān)于物權性質(zhì)的土地使用權，在《民法通則》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中均有規定，具體種類(lèi)有：城鎮建設用地使用權、鄉鎮企業(yè)建設用地使用權、農村宅基地使用權等。其有以下特征：設立時(shí)須根據有關(guān)物權的法律法規，如《土地管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等；有關(guān)法律法規大多是強行性規范；屬于用益物權，是與土地所有權相分離并立的權利；其權利期限較長(cháng)；當事人權利義務(wù)關(guān)系中，法定內容多而約定內容少；其權利人對土地有直接占有、使用和收益的權利；在權利受侵害時(shí)，其權利人可直接行使物上請求權，可以直接對第三人包括土地所有人主張權利；其設立、變更和消滅等，須經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記，權利人須持有《土地使用權證書(shū)》，除非法律有特別規定，否則可自由轉讓?zhuān)蝗绻�根據出讓合同取得，其權利人須支付出讓金，根據劃撥取得則權利人可無(wú)償擁有；土地所有人或土地使用權人可將物權性質(zhì)的土地使用權向公司出資，出資后公司成為土地使用權人，但須向出資人折算相當股份。

　　關(guān)于債權性質(zhì)的土地使用權，現行法律疏于規定，但實(shí)務(wù)中卻常見(jiàn)，具體情形有：租用或借用他人土地堆放建筑材料、修建臨時(shí)建筑、停放車(chē)輛、舉行活動(dòng)等。其有以下特征：只須根據租賃或借用合同設定；有關(guān)法律大多是任意性規范；債權性質(zhì)的土地使用權只是土地所有權中的使用權能，不能獨立于土地所有權；其期限較短；當事人權利義務(wù)中，約定內容多而法定內容少；其權利人對土地通常只有占有、使用的權利，如土地所有人允許轉租，則權利人有收益權；其權利人根據租賃或借用合同行使權利，在權利受侵害時(shí)，一般沒(méi)有物上請求權；其設立、變更或消滅時(shí)不須登記，但如登記則可對抗第三人，權利人不需持有《土地使用權證書(shū)》；除非有約定，否則不能轉讓?zhuān)蝗绻麚�租賃合同取得，其權利人須交付租金，根據借用合同取得則權利人可無(wú)償使用；債權性質(zhì)的土地使用權不可用于向公司等法人出資，只可以用于合伙出資。

　　二、兩種土地承包經(jīng)營(yíng)權

　　通常認為，我國農村土地承包經(jīng)營(yíng)權只有一種。其實(shí)根據現行法律及司法解釋?zhuān)�土地承包�?jīng)營(yíng)權也有兩種。例如，《農業(yè)法》第十三條規定：“在承包期內，經(jīng)發(fā)包方同意，承包方可以轉包所承包的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面。”最高人民法院《關(guān)于審理農村承包合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》規定：“轉包是指承包人把自己承包項目的部分或全部，以一定的條件發(fā)包給第三者，由第二份合同的承包人向第一份合同的承包人履行，再由第一份合同的承包人向原發(fā)包人履行合同的行為。”所以，農村土地轉包中存在兩種“承包經(jīng)營(yíng)權”：其一是轉發(fā)包人繼續擁有的承包經(jīng)營(yíng)權，其二是轉承包人擁有的承包經(jīng)營(yíng)權。前者應是物權性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權，后者應是債權性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權。