土地使用權出讓金是土地批租時(shí)一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價(jià)格，所以也可稱(chēng)之為“地價(jià)”。出讓金包括土地開(kāi)發(fā)投資費用和使用期內的金額土地使用費。前者包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開(kāi)發(fā)投資的一次性補償，后者為土地資源使用的費用，即“地租”，是土地所有權在經(jīng)濟上的體現。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。

　　土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為以下兩種：

　　一種是“熟地價(jià)”，即提供“七通一平”（即完成動(dòng)拆遷、具備“道路、供水、供電、通訊、煤氣（天然氣）、排雨水、排污水”市政條件的）地塊或為“五通一平”，即完成土地征用和動(dòng)拆遷、具備“道路、供水、供電、通訊、排水”條件的地價(jià)。但“七通”、“五通”不包括項目建設向有關(guān)部門(mén)繳納的住宅建設配套費及市政管線(xiàn)的接入工程費用。出讓金包括土地使用費和開(kāi)發(fā)費。

　　另一種是“毛地”或“生地”價(jià)，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開(kāi)發(fā)工作。毛地價(jià)就是政府土地收益部分，不含拆遷部分，也不含小區配套部分。政府土地收益從房產(chǎn)管理法講就是出讓金。目前簽的毛地價(jià)合同里面，所謂毛地價(jià)就是大市政費、四源費、出讓金。出讓金在狹義的概念上不含大市政費和四源費。出讓金還有一個(gè)軍隊土地的問(wèn)題。1993年，財政部全軍土地管理局、國土部有一個(gè)文件，軍隊土地第一次轉讓過(guò)程中，政府不收土地出讓金，出讓金全歸部隊。當時(shí)國土資源部有了一個(gè)文件，四六分。40%是出讓金，60%是大市政、四源費。

　　土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價(jià)來(lái)計算投資效益。因為地面價(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。

　　土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開(kāi)發(fā)外銷(xiāo)房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開(kāi)發(fā)內銷(xiāo)房或外資企業(yè)開(kāi)發(fā)內銷(xiāo)房的，可以人民幣支付。也有的實(shí)物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個(gè)停車(chē)庫等建筑物來(lái)償還地價(jià)。

　　從商品住宅的價(jià)格構成來(lái)看，房?jì)r(jià)主要是由出讓金、基礎設施配套費、拆遷平整費、建筑安裝費、稅費、利息、利潤等項構成。其中出讓金是國家作為土地所有者向開(kāi)發(fā)商收取的一定年限的土地使用費。對于國家而言，真正在土地上收取的費用只是出讓金，而完全的市場(chǎng)地價(jià)應是完成基礎設施配套、拆遷平整（當有拆遷發(fā)生時(shí)）、辦理出讓手續后的地價(jià)，即所謂的熟地價(jià)。