【學(xué)員問(wèn)題】：二手房交易中的產(chǎn)權變化。

　　【解答】 二手房交易中的產(chǎn)權變化由于在各地房改中，房改房大多是以成本價(jià)和標準價(jià)獲得的（分別占領(lǐng)45％左右），以市場(chǎng)價(jià)出售的較少（約10％），因而這些房改房大多是不完全產(chǎn)權、有限產(chǎn)權。這類(lèi)產(chǎn)權在交易中涉及到多方面的所有者權益關(guān)系。按照本節前面一部分講述的各種產(chǎn)權獲取方式具體地講，主要有如下一些產(chǎn)權關(guān)系變化：

　　一、商品房和私房在交易中的產(chǎn)權關(guān)系變化我們已經(jīng)介紹了，商品房和私房的產(chǎn)權關(guān)系比較明確和簡(jiǎn)單，所有者擁有全部的土地產(chǎn)權和房屋產(chǎn)權，能夠在法律允許的范圍內，按自己的意愿對其進(jìn)行交易，在交納正常稅費之后，獲取交易的全部收益。與此同時(shí)，也將住房的全部產(chǎn)權一次性的轉移給購買(mǎi)者。商品房和私房交易過(guò)程中涉及到的產(chǎn)權問(wèn)題，主要是可能存在共有產(chǎn)權糾紛。有的商品房和私房是夫妻雙方的共有財產(chǎn)，或者是兄弟姊妹的共同財產(chǎn)，大家共同享有產(chǎn)權。按法律規定，這種共有產(chǎn)權的房屋交易，需要共有人全部出具書(shū)面同意證明材料，才能進(jìn)行交易。這種共有產(chǎn)權的糾紛，主要是來(lái)自出售方，但也可能影響到購買(mǎi)方，因為這種在出售方無(wú)權出售情況下的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在法律上屬于無(wú)效合同。

　　二、市場(chǎng)價(jià)購買(mǎi)的房改房在交易中的產(chǎn)權關(guān)系變化字串1前面已經(jīng)講到，以市場(chǎng)價(jià)購買(mǎi)的房改房具有完全產(chǎn)權，這類(lèi)房產(chǎn)交易的產(chǎn)權關(guān)系變化情況同一般的商品房相同。

　　三、以成本價(jià)購買(mǎi)的房改房在交易中的產(chǎn)權關(guān)系變化成本價(jià)購買(mǎi)的房改房，與市場(chǎng)價(jià)購買(mǎi)的房改房最大的不同在于，房改房的土地使用權是無(wú)償劃撥得到的，沒(méi)有像商品房那樣交納土地使用費。因而，房改房的產(chǎn)權中的土地產(chǎn)權部分實(shí)際上仍然屬于國家，購房者只占有房屋產(chǎn)權部分。在購房者自己居住時(shí)，出于有利于房改的考慮，國家并不對土地使用權相關(guān)收益（租金）提出要求，對居民有潛在的優(yōu)惠。這時(shí)的交易是不完全的市場(chǎng)交易。當居民出售住房時(shí)，情況就出現了變化，二手房買(mǎi)賣(mài)是按照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行的，是完全的市場(chǎng)交易，市場(chǎng)價(jià)是包含了土地使用權的。于是，購買(mǎi)公房時(shí)沒(méi)有包含土地使用權費用的問(wèn)題就顯現出來(lái)了。土地使用費涉及到兩個(gè)重要利益關(guān)系：

　　1.對起初購買(mǎi)公房時(shí)按照當時(shí)的市場(chǎng)行情應當交納的土地使用費；

　　2.從購房以來(lái)直到出售時(shí)這一段時(shí)間內由于種種原因引起的土地增值問(wèn)題；其中，第一個(gè)方面的問(wèn)題不太大，當年的土地使用費已經(jīng)在市場(chǎng)價(jià)售房的方式中有測定。成本價(jià)購房的在土地使用費上較當年差多少，比較容易明確。按這個(gè)差額補交的方法也很簡(jiǎn)單，直接補齊就了事。麻煩在于土地增值問(wèn)題，涉及到很多與經(jīng)濟利益關(guān)系密切的理論問(wèn)題。 字串7不論只有潛在的價(jià)值的土地、還是作為生產(chǎn)資料的土地，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上都有價(jià)格。土地的價(jià)格，完全取決于土地所有權、使用權被壟斷下的土地供求；土地資本的價(jià)格則以勞動(dòng)創(chuàng )造的價(jià)值為基礎，并受到市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。

　　以上內容均根據學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題整理而成，供參考，如有問(wèn)題請及時(shí)溝通、指正。