【學(xué)員問(wèn)題】：二手房涉及的住房產(chǎn)權。

　　【解答】 二手房涉及的住房產(chǎn)權1994年7月18日公布的《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮住房制度的決定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《房改決定》）對住房產(chǎn)權下的定義是：“住房產(chǎn)權是住房各項權益的總和。依據我國法律規定，產(chǎn)權人對其所有的住房享有占有、使用、收益、處分等權利。”完整的住房產(chǎn)權包括完全的土地產(chǎn)權和完全的房屋產(chǎn)權兩個(gè)大的部分。由于在我國土地是國家所有，所有權不能買(mǎi)賣(mài)，只能對使用權進(jìn)行交易。因此一般的房屋產(chǎn)權概念中所謂的完全的土地產(chǎn)權，是指土地使用權，而完整的房屋產(chǎn)權是指房屋所有權。房屋的所有權，也稱(chēng)房屋產(chǎn)權，主要包括房屋的占有權、使用權、收益權和處分權。其中，國家出讓出來(lái)的土地使用權是有年限規定的，一般住房用地的使用權出讓年限為70年。在使用年限內，房屋的土地使用權可以在法律、法規允許的范圍內進(jìn)行轉讓。房地產(chǎn)產(chǎn)權中還涉及到他項權。其中又主要包括抵押權、地役權、租賃權和典當權。抵押權是指，房屋的有償使用權及有償出讓的國有土地使用權可以用以抵押。抵押開(kāi)始，抵押權人（債權人）即取得房屋或土地的抵押權，抵押人（產(chǎn)權人）和抵押權人要訂立抵押契約，規定還款期限及利息。到期不還清債務(wù)的，抵押權即喪失。抵押人破產(chǎn)的，抵押權人享有以抵押物作價(jià)或從拍賣(mài)房地產(chǎn)中優(yōu)先得到清償的權利。

　　1.地役權：我國《民法通則》對相鄰或相隔的土地或房屋（不動(dòng)產(chǎn)）的通行、取水和排水等權利，用相鄰關(guān)系的形式作了規定。把這種在他人使用的土地或所有的房屋上取得通行、取水和排水的權利稱(chēng)為地役權。一般認為，相鄰關(guān)系是通過(guò)法律規定的，不必經(jīng)相鄰各方約定而對房地產(chǎn)產(chǎn)權進(jìn)行限制。同時(shí)，為了取得通過(guò)他人土地或院落、走道出入的權利，要向他人交納一定的費用。

　　2.租賃權：經(jīng)出讓的國有土地使用權可以出租，承租人對所承租的土地有租賃權，這是我國的一種較特殊的土地他項權。

　　3.典當權：簡(jiǎn)稱(chēng)典權。它是產(chǎn)權人以商定的典價(jià)給承典人，承典人在典期內享有房地產(chǎn)的使用和管理權的行為。在典期內，承典人不收付出典價(jià)的利息，而出典人也不收回房產(chǎn)的產(chǎn)權。超過(guò)典期，出典的人如果不贖回或者無(wú)力贖回，承典人享有房地產(chǎn)產(chǎn)權的產(chǎn)籍權。此外，房地產(chǎn)的他項權利還包括相鄰采光通風(fēng)權、相鄰安全權、借用權、空中權、地下權和地上權等。

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