物權法解釋?zhuān)旱谑�五條【合同效力和物權效力區分】

　　第十五條　當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

　　【解釋】本條是關(guān)于合同效力和物權效力區分的規定。

　　本條規定的內容，在民法學(xué)中稱(chēng)為物權變動(dòng)與其基礎關(guān)系或者說(shuō)原因關(guān)系的區分原則。以發(fā)生物權變動(dòng)為目的的基礎關(guān)系，主要是合同，它屬于債權法律關(guān)系的范疇，成立以及生效應該依據合同法來(lái)判斷。民法學(xué)將這種合同看成是物權變動(dòng)的原因行為。不動(dòng)產(chǎn)物權的變動(dòng)只能在登記時(shí)生效，依法成立生效的合同也許不能發(fā)生物權變動(dòng)的結果。這可能是因為物權因客觀(guān)情勢發(fā)生變遷，使得物權的變動(dòng)成為不可能；也可能是物權的出讓人“一物二賣(mài)”，其中一個(gè)買(mǎi)受人先行進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)登記，其他的買(mǎi)受人便不可能取得合同約定轉讓的物權。有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同和物權的設立、變更、轉讓和消滅本身是兩個(gè)應當加以區分的情況。除非法律有特別規定，合同一經(jīng)成立，只要不違反法律的強制性規定和社會(huì )公共利益，就可以發(fā)生效力。合同只是當事人之間的一種合意，并不必然與登記聯(lián)系在一起。登記是針對民事權利的變動(dòng)而設定的，它是與物權的變動(dòng)聯(lián)系在一起的，是一種物權變動(dòng)的公示的方法。登記并不是針對合同行為，而是針對物權的變動(dòng)所采取的一種公示方法，如果當事人之間僅就物權的變動(dòng)達成合意，而沒(méi)有辦理登記，合同仍然有效。例如，當事人雙方訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后，合同就已經(jīng)生效，如果沒(méi)有辦理登記手續，房屋所有權不能發(fā)生移轉，但買(mǎi)受人基于有效合同而享有的占有權仍然受到保護。違約的合同當事人一方應該承擔違約責任。依不同情形，買(mǎi)受人可以請求債務(wù)人實(shí)際履行合同，即請求出賣(mài)人辦理不動(dòng)產(chǎn)轉讓登記，或者請求債務(wù)人賠償損失。

　　區分合同效力和登記的效力為我國民法學(xué)界普遍贊同。有的學(xué)者提出，區分原則具有如下幾個(gè)方面的實(shí)際意義：第一，有利于保護買(mǎi)受人依據合同所享有的占有權。在不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同成立以后，即使沒(méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)權利移轉的登記手續，但是，因為合同已經(jīng)生效，所以依據有效合同而交付之后，買(mǎi)受人因此享有的占有權仍然受到保護。即使買(mǎi)受人不享有物權，但是可以享有合法的占有權，針對第三人的侵害不動(dòng)產(chǎn)的行為，可以提起占有之訴。第二，有利于確立違約責任。如果一方在合同成立之后沒(méi)有辦理登記，或者拒絕履行登記義務(wù)，由于合同已經(jīng)成立并生效，此種拒不履行登記的行為構成違約，應當承擔相應的違約責任。假如未辦理登記導致合同無(wú)效，非違約方將無(wú)法要求違約方承擔違約責任。第三，有利于保護無(wú)過(guò)錯一方當事人。當事人之間買(mǎi)賣(mài)房屋未經(jīng)登記的情況錯綜復雜，如果以登記為合同生效要件，則在因出賣(mài)人的原因而未辦理登記手續的情況下，在房屋價(jià)格上漲之后，出賣(mài)人有可能以未辦理登記將導致合同無(wú)效為理由，要求確認合同無(wú)效并返還房屋，這有可能鼓勵一些不法行為人規避法律，甚至利用房屋買(mǎi)賣(mài)欺詐他人，而損害的卻是善意的買(mǎi)受人的利益。特別是在房屋已經(jīng)交付使用，買(mǎi)受人對房屋已進(jìn)行了重大修繕的情況下，如果因未登記而確認合同無(wú)效并返還房屋，這確實(shí)會(huì )妨礙現有的財產(chǎn)秩序。如果嚴格地區分合同效力和登記效力。則可以防止此種現象的發(fā)生。

　　學(xué)者一般認為，區分兩種效力不但是科學(xué)的，符合物權為排他權而債權為請求權的基本法理，而且被民法實(shí)踐證明對分清物權法和債權法的不同作用范圍，區分當事人的不同法律責任，保障原因合同當事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原則。曾有一段時(shí)期，我國的司法實(shí)踐以及一些立法，對這個(gè)問(wèn)題有不同的認識。目前，無(wú)論是民法學(xué)界，還是法律規定和司法實(shí)踐，對于區分合同效力和登記效力，在認識上已經(jīng)基本一致。合同法第四十四條規定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。合同法還規定了導致合同無(wú)效的各種情形，在這些情形中，并沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)物權未依法登記的規定。雖然擔保法有抵押合同自登記之日起生效的規定，但本法在擔保物權編抵押權一章，改變了這一規定，即不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，只產(chǎn)生抵押權生效的效力。司法實(shí)踐也明確了區分合同效力與登記效力的原則，如最高人民法院1995年《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》規定，“轉讓合同簽訂后，雙方當事人應按合同約定和法律規定，到有關(guān)主管部門(mén)辦理土地使用權變更登記手續，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權變更登記手續為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持，應責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手續。”該解答明確指出，不動(dòng)產(chǎn)登記并不是買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件，而是其履行行為的組成部分。同時(shí)還規定，“土地使用者與他人簽訂土地使用權轉讓合同后，未辦理土地使用權變更登記手續之前，又另與他人就同一土地使用權簽訂轉讓合同，并依法辦理了土地使用權變更登記手續的，土地使用權應由辦理土地使用權變更登記手續的受讓方取得。轉讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。”轉讓方(即出讓人)因其過(guò)錯使得買(mǎi)受人不能取得土地使用權的，要承擔違約責任。顯然，土地使用權未辦理轉讓登記并不影響合同的約束力：最高人民法院《關(guān)于適用燈中華人民共和國合同法、若干問(wèn)題的解釋》規定，依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。