河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀人協(xié)會(huì )關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引第7號的通知

豫房估協(xié)〔2020〕29號

各單位會(huì )員、個(gè)人會(huì )員：

為進(jìn)一步提高我省房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量，推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應用創(chuàng )新，指引行業(yè)客觀(guān)、準確計算收益法運營(yíng)費用中的房屋維修費，受我會(huì )委托，河南宏基房地產(chǎn)評估測繪有限公司撰寫(xiě)了《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之七——收益法運營(yíng)費用中房屋維修費的計算》，現予以發(fā)布。自2021年1月1日起在全省房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中推廣使用。

附件：河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之七——收益法運營(yíng)費用中房屋維修費的計算

河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀人協(xié)會(huì )

2020年12月22日

河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之七

——收益法運營(yíng)費用中房屋維修費的計算

收益法運營(yíng)費用中房屋維修費計算是房地產(chǎn)估價(jià)的難點(diǎn)之一，其取值基數及費率確定存在依據不充分、操作不規范等問(wèn)題，為客觀(guān)、準確計算房屋維修費，特制定本技術(shù)指引。在河南省轄區內從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)除遵守《房地產(chǎn)估價(jià)規范》等技術(shù)標準外，還應遵守本估價(jià)技術(shù)指引。

一、運營(yíng)費用中房屋維修費的涵義

收益法運營(yíng)費用中房屋維修費是價(jià)值時(shí)點(diǎn)后、收益期內，為保障房屋在原設計施工狀態(tài)下正常使用，房地產(chǎn)權利人每年應當支付的維修維護費用。不包括下列部分：

（一）因施工質(zhì)量缺陷、不可抗力或相鄰關(guān)系損害等造成的額外修繕費用；

（二）為提升房屋使用功能而進(jìn)行的升級改造費用；

（三）業(yè)主已經(jīng)交納維修資金用于公共部位專(zhuān)項維修的部分；

（四）為若干年后重置建造房屋而提取的年金或年費。

二、房屋維修費計算方法

房屋維修費計算有兩個(gè)路徑：一是以房屋建筑安裝工程費的一定比例計算，稱(chēng)為間接計算法；二是計算易損部分平均年維修費用，稱(chēng)為直接計算法。

（一）間接計算法

間接計算房屋維修費一般以建筑安裝工程費為基數計算，應把握兩點(diǎn)：一是確定獨立使用房屋年平均提取維修費（全部應維修的費用）占建筑安裝工程費（造價(jià)）的比例；二是測算不同類(lèi)型房屋各結構組成占建筑安裝工程費的比例。

1.獨立使用房屋年平均提取維修費占建筑安裝工程費比例

根據物業(yè)管理相關(guān)統計結果，以房屋建安造價(jià)與建筑壽命期維修養護管理費用的平均比率1:1為前提進(jìn)行測算。

2.運營(yíng)費用中應當提取的維修費占全部應維修費用比例

運營(yíng)費用中應當提取的維修費占全部應維修費用比例 = 獨立使用房屋年平均提取維修費占建筑安裝工程費比例×專(zhuān)有部分需維修項目造價(jià)比例之和÷全部應維修項目造價(jià)比例之和

（二）直接計算法

直接計算房屋維修費，是對需要維修項目進(jìn)行分類(lèi)，并計算其維護更新的平均年提撥款，相加之后直接作為年維修費用。專(zhuān)有部分維修項目按其耐用年限一般分為三大類(lèi)：①樓地面；②門(mén)窗、內粉刷、頂棚；③水衛、電照、暖氣、燃氣及特種設備等。從房屋維修費的本質(zhì)上講，直接計算的準確性、可靠性更高一些。

三、房屋維修費計算中應注意的其他問(wèn)題

（一）應根據不同房地產(chǎn)類(lèi)型確定維修費計算范圍

已交存專(zhuān)項維修資金的房屋，維修費只計算專(zhuān)有部分。因未來(lái)是否續交專(zhuān)項維修資金無(wú)法預測，如何補交也無(wú)規定和慣例，可根據首次交存時(shí)間及估價(jià)對象剩余收益年限對計算的維修費（或比例）適當調整，無(wú)法考慮此項因素時(shí)，宜在報告中給予提示。

未交存專(zhuān)項維修資金的房屋，維修費應計算全部需要維修部分。

（二）房屋質(zhì)量及相關(guān)設施設備品質(zhì)影響維修費

相同類(lèi)型的房屋，質(zhì)量越高，設施越好，其建筑安裝造價(jià)越高，需要維修更新的周期也越長(cháng)，計算房屋維修費時(shí)應根據具體情況進(jìn)行調整。

（三）配套房屋維修費應一并計算

收益性房地產(chǎn)的附屬配套房屋，即使不進(jìn)行權屬登記，只要列入估價(jià)范圍，也應計算房屋維修費用。

（四）裝飾裝修房屋維修費計算

當估價(jià)對象年凈收益為含裝飾裝修下的收益時(shí)，運營(yíng)費用中房屋維修費應含裝飾裝修部分，宜根據房屋用途、檔次及裝飾裝修分類(lèi)、質(zhì)量，宜采用直接計算方法計算裝飾裝修維護更新的平均年提撥款。如果以建筑面積單價(jià)進(jìn)行評估計算，應換算成建筑面積單價(jià)。

（五）各類(lèi)房屋的維修費提取比例應預先測算

估價(jià)機構和估價(jià)師應事先測算各類(lèi)房屋的維修費提取比例范圍，將其作為估價(jià)數據庫資料，逐步形成機構內部的估價(jià)參數體系，供估價(jià)計算時(shí)選取，并在報告中敘述該參數的來(lái)源、依據。因各地不同結構、不同樓層、不同檔次的房屋維修部分占建筑面積造價(jià)的比例不同，維修費提取比例也存在差異，不宜用一個(gè)維修費提取比例涵蓋所有估價(jià)對象房屋。

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