河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之五——估價(jià)方法選用及估價(jià)結果確定

2022-01-05 17:13 來(lái)源：河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀人協(xié)會(huì )

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河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀人協(xié)會(huì )關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引第5號的通知

豫房估協(xié)〔2017〕38號

各單位會(huì )員、個(gè)人會(huì )員：

為提高河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)水平，解決房地產(chǎn)估價(jià)方法選用及估價(jià)結果確定問(wèn)題，我會(huì )委托河南宏基房地產(chǎn)評估測繪有限公司根據《資產(chǎn)評估法》有關(guān)規定，撰寫(xiě)了《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之五——估價(jià)方法選用及估價(jià)結果確定》，現予以發(fā)布。自2018年1月1日起，在全省房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中推廣使用。各房地產(chǎn)估價(jià)機構和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中不參考使用本技術(shù)指引的，應在報告中闡明理由。

附件：河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之五

2018年1月5日

附件：

河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之五

——估價(jià)方法選用及估價(jià)結果確定

房地產(chǎn)估價(jià)方法選用及估價(jià)結果確定是估價(jià)實(shí)務(wù)中的關(guān)鍵環(huán)節，也是房地產(chǎn)估價(jià)報告的核心內容。在河南省轄區內從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)除遵守《資產(chǎn)評估法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規范》外，還應遵守本估價(jià)技術(shù)指引。

一、估價(jià)方法選用

（一）估價(jià)方法選用原則

理論上適用且當地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等客觀(guān)條件具備能采用的估價(jià)方法，都是應當選用的方法，不得任意取舍。

從估價(jià)實(shí)務(wù)上判斷：房地產(chǎn)估價(jià)機構中最稱(chēng)職、最勤勉盡責的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師能夠采用的方法，都是應當選用的方法，不得任意取舍。

不以某個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機構或注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的實(shí)際掌握資料、技術(shù)水平和執業(yè)能力來(lái)決定估價(jià)方法的取舍。

（二）有下列情形之一的，可選用一種估價(jià)方法：

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完備的偏遠鄉鎮、工礦區房地產(chǎn)估價(jià)；

2.特殊用途或房地產(chǎn)市場(chǎng)狹小的房地產(chǎn)估價(jià)；

3.建筑物保險估價(jià)；

4.房地產(chǎn)附著(zhù)物估價(jià)；

5.房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)；

6.經(jīng)省級以上房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )認定可選用一種估價(jià)方法的。

（三）常見(jiàn)估價(jià)對象適宜選用的估價(jià)方法

估價(jià)對象	估價(jià)方法	重點(diǎn)提示
成套住宅	比較法	可比實(shí)例數量多、信息詳實(shí)；修正、調整體系完善合理
	收益法（持有加轉售）	掌握同類(lèi)房屋凈收益及其變化趨勢；合理確定估價(jià)對象報酬率；持有期后估價(jià)對象價(jià)格及風(fēng)險能夠預測；掌握同類(lèi)住宅價(jià)格與年限的變化規律
	成本法	熟知成本構成內容及其確定依據，利潤率從市場(chǎng)資料中分析提取。銷(xiāo)售稅費是否計算應根據估價(jià)目的確定（“營(yíng)改增”后課稅估價(jià)不應計算銷(xiāo)售稅費，下同）
商業(yè)店鋪寫(xiě)字樓	比較法	關(guān)注剩余使用年限的調整，不能用建筑物折舊率來(lái)調整
	收益法	收益期短且凈收益及風(fēng)險能夠較準確預測
	收益法（持）	收益期長(cháng)，短期凈收益能夠較準確預測，持有期后價(jià)格能夠預測
	成本法	熟知成本構成內容及其確定依據，利潤率從市場(chǎng)資料中分析提取
工業(yè) 房地產(chǎn)	成本法	熟知成本構成內容及其確定依據，利潤率應與類(lèi)似工業(yè)房地產(chǎn)項目的平均利潤率一致，標準廠(chǎng)房利潤率從市場(chǎng)資料中分析提取
	收益法	同類(lèi)廠(chǎng)房近期出租實(shí)例較多，收益及其變化趨勢較明確，風(fēng)險較易判斷。合理確定房地產(chǎn)報酬率，根據產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和市場(chǎng)狀況分析確定出租率
	比較法	適用于標準廠(chǎng)房估價(jià)，關(guān)注剩余使用年限的調整，不能用建筑物折舊率來(lái)調整
在建工程	假設開(kāi)發(fā)法	關(guān)注開(kāi)發(fā)完成后價(jià)格（值）、續建項目及成本，掌握“營(yíng)改增”后稅費的變化。被迫轉讓前提下，關(guān)注后續開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期延長(cháng)及前期費用的增加
在建工程	成本法	關(guān)注在建工程實(shí)際進(jìn)度及應發(fā)生的客觀(guān)成本
出租公寓租賃價(jià)格	比較法	關(guān)注轉讓價(jià)格比較因素與租賃價(jià)格比較因素的差異，特別是規模因素的質(zhì)量要求應更高。估價(jià)對象與可比實(shí)例的（稅費）價(jià)格內涵不一致時(shí)才進(jìn)行統一稅費負擔調整
	收益法	根據房?jì)r(jià)與房租之間的轉換公式，利用房?jì)r(jià)推算出租金。關(guān)注房?jì)r(jià)與房租的價(jià)格內涵及房地產(chǎn)市場(chǎng)租售比的分析研究，報酬率或資本化率宜采用市場(chǎng)提取法確定。
	成本法	區分初始租金、對外租賃經(jīng)營(yíng)租金，選用相應計算公式，各項攤銷(xiāo)成本宜采用重置提撥款的計算方式，利潤率應從市場(chǎng)租金資料中分析得出

二、估價(jià)結果確定

（一）利用兩種或兩種以上測算結果綜合確定估價(jià)結果

應以估價(jià)方法所依據的資料可信度、估價(jià)方法適用程度、測算結果的差異程度及估價(jià)目的等情況，選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均或加權算術(shù)平均等方法得出綜合測算結果。選用加權算術(shù)平均法計算的，利用兩種估價(jià)方法的權重最大者不能超過(guò)0.8，利用三種估價(jià)方法的權重最大者不能超過(guò)0.6。

（二）將一種測算結果作為估價(jià)結果

應根據估價(jià)目的的特殊要求判斷；不能以測算結果相差懸殊而決定取舍。

（三）對綜合測算結果適當調整后作為估價(jià)結果

適用前提條件：測算過(guò)程中有明顯的價(jià)值或價(jià)格影響因素難以量化未進(jìn)行考慮的，應根據實(shí)際情況經(jīng)認真分析確定調整值后得出最終估價(jià)結果。但要在使用估價(jià)結果的特別提示中說(shuō)明。

（四）使用估價(jià)結果的特別提示

包括價(jià)格（值）內涵、特殊前提條件、綜合測算結果未反映價(jià)值或價(jià)格的影響因素是否存在及調整說(shuō)明、使用注意事項等，在“致估價(jià)委托人函”中披露。

三、本估價(jià)技術(shù)指引自2018年1月1日起施行。

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