河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀人協(xié)會(huì )關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引第3號的通知

豫房估協(xié)〔2014〕32號

各單位會(huì )員、個(gè)人會(huì )員：

為規范房地產(chǎn)估價(jià)報告撰寫(xiě)，使估價(jià)委托人全面地掌握房地產(chǎn)估價(jià)結果的內涵，更好地利用房地產(chǎn)估價(jià)報告，同時(shí)有效規避估價(jià)風(fēng)險。受河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀人協(xié)會(huì )的委托，河南開(kāi)源房地產(chǎn)估價(jià)有限公司撰寫(xiě)了《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之三——估價(jià)假設和限制條件運用》。經(jīng)河南省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠信聯(lián)盟成員單位審核、試用，河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀人協(xié)會(huì )決定予以發(fā)布，在全省房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中推廣使用。在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中不參考使用本技術(shù)指引的，應在報告中闡明理由。

從2014年10月1日起，在房地產(chǎn)估價(jià)執業(yè)質(zhì)量檢查和估價(jià)報告抽查中作為估價(jià)報告評審依據。

附件：河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之三——估價(jià)假設和限制條件運用

2014年8月11日

附件：

河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之三

——估價(jià)假設和限制條件運用

房地產(chǎn)估價(jià)中的估價(jià)假設和限制條件是估價(jià)報告中的重要組成部分，是對估價(jià)假設和估價(jià)報告使用限制的說(shuō)明，其內容對委托人及其他報告使用者了解估價(jià)活動(dòng)的前提條件和正確理解估價(jià)結果的價(jià)值內涵，具有十分重要的作用。估價(jià)假設和限制條件運用充分、得當，可有效提升估價(jià)報告質(zhì)量，并能在一定程度上規避估價(jià)風(fēng)險。

一、估價(jià)假設分類(lèi)及撰寫(xiě)概要

（一）一般性假設

主要包含房地產(chǎn)市場(chǎng)及交易條件通用假設和估價(jià)項目常用假設，使用方向及撰寫(xiě)概要如下：

1.【對權屬證書(shū)審慎檢查但未核實(shí)】估價(jià)委托人提供了估價(jià)對象的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》，我們未向政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行核實(shí)，在無(wú)理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準確性和完整性的情況下，假定估價(jià)委托人提供的資料合法、真實(shí)、準確、完整。

2.【對房屋安全、環(huán)境污染關(guān)注但無(wú)鑒定、檢測】注冊房地產(chǎn)估價(jià)師已對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對象價(jià)值的重大因素給予了關(guān)注，在無(wú)理由懷疑估價(jià)對象存在安全隱患且無(wú)相應的專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行鑒定、檢測的情況下，假定估價(jià)對象能正常安全使用。

3.【對房屋建筑面積未進(jìn)行專(zhuān)業(yè)測量但予以關(guān)注】注冊房地產(chǎn)估價(jià)師未對房屋建筑面積進(jìn)行專(zhuān)業(yè)測量，經(jīng)現場(chǎng)查勘觀(guān)察，估價(jià)對象房屋建筑面積與《房屋所有權證》記載建筑面積大體相當。

4.【對房地產(chǎn)市場(chǎng)的假設】估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)，即能滿(mǎn)足以下條件：

（1）交易雙方自愿地進(jìn)行交易；

（2）交易雙方處于利己動(dòng)機進(jìn)行交易；

（3）交易雙方精明、謹慎行事，并了解交易對象、知曉市場(chǎng)行情；

（4）交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；

（5）不存在買(mǎi)者因特殊興趣而給予附加出價(jià);

5.【估價(jià)對象為整個(gè)房地產(chǎn)中的一部分】估價(jià)對象應享有公共部位的通行權及水電等共用設施的使用權。

（二）特殊類(lèi)假設

主要包括未定事項假設、背離事實(shí)假設、不相一致假設、依據不足假設等，使用方向及撰寫(xiě)概要如下：

1.【未定事項假設】應說(shuō)明對估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率、房屋建成年份等事項所做的合理的、最可能的假定，例如：

（1）【《房屋所有權證》未記載房屋建成年份】估價(jià)對象《房屋所有權證》未記載估價(jià)對象房屋的建成年份，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地調查，房屋建成年份為****年，本次估價(jià)房屋建成年份以實(shí)際調查為準。

（2）【《房屋所有權證》未記載房屋合法用途】估價(jià)對象《房屋所有權證》未記載估價(jià)對象的合法用途，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘，估價(jià)對象為**用房，本次估價(jià)設定房屋合法用途為**。

（3）【未提供容積率】根據估價(jià)委托人提供的資料，均未記載估價(jià)對象的容積率，本次估價(jià)采用的容積率以估價(jià)對象實(shí)際容積率為準。

2.【背離事實(shí)假設】應說(shuō)明因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設定或約定，對估價(jià)對象狀況所做的與估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況不一致的合理假定。例如：

（1）【房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告價(jià)值時(shí)點(diǎn)與完成實(shí)地查勘日不一致】本次估價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為**年**月**日，完成實(shí)地查勘日期為**年**月**日，價(jià)值時(shí)點(diǎn)與完成實(shí)地查勘日期不一致，本次估價(jià)假定價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)狀況與完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。

（2）【被征收房屋已租賃、抵押、查封】本次對征收房屋的價(jià)值進(jìn)行評估，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

（3）【被征收房屋區位、實(shí)物狀況遭破壞需要進(jìn)行征收估價(jià)】在價(jià)值時(shí)點(diǎn)，被征收房屋的周邊環(huán)境、實(shí)物狀況已遭到破壞，影響了估價(jià)對象的正常使用，根據估價(jià)目的，本次估價(jià)不考慮被征收房屋的周邊環(huán)境、實(shí)物狀況受到破壞的影響。

（4）【房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)】在價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象已被人民法院查封（或存在擔保物權、其他優(yōu)先受償款），本次估價(jià)不考慮估價(jià)對象已被查封因素的影響。

3.【不相一致假設】應說(shuō)明在估價(jià)對象的實(shí)際用途、房屋登記用途、土地登記用途、規劃用途等用途之間不一致，或房屋權屬證明、土地權屬證明等資料的權利人之間不一致，估價(jià)對象的名稱(chēng)不一致等情況下，對估價(jià)所依據的用途或權利人、名稱(chēng)等的合理假定。

例如：【證載用途不一致】估價(jià)對象《國有土地使用證》證載土地用途為工業(yè)，《房屋所有權證》證載房屋用途為工業(yè)、住宅及辦公。經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘，估價(jià)對象房屋實(shí)際作為生產(chǎn)車(chē)間及職工宿舍、生產(chǎn)辦公用房，均為工業(yè)生產(chǎn)用途，本次評估估價(jià)對象用途以《國有土地使用證》證載工業(yè)用途為準。

4.【依據不足假設】應說(shuō)明在估價(jià)委托人無(wú)法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對象狀況的資料以及注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了盡職調查仍然難以取得該資料的情況下，對缺少該資料的說(shuō)明及對相應的估價(jià)對象狀況的合理假定。例如：

（1）【不能提供權屬證明原件】

（2）【不能進(jìn)入估價(jià)對象內部查勘】

二、限制條件撰寫(xiě)概要

估價(jià)報告使用限制，主要對估價(jià)報告的用途、使用者、使用期限、使用范圍等的限定，以及說(shuō)明使用報告時(shí)需注意的其他特殊事項。例如：

（1）【估價(jià)報告使用期限】本估價(jià)報告使用期限自估價(jià)報告出具之日起為壹年。若報告使用期限內，房地產(chǎn)市場(chǎng)或估價(jià)對象狀況發(fā)生重大變化，估價(jià)結果需做相應調整或委托估價(jià)機構重新估價(jià)。

（2）【價(jià)值類(lèi)型限制】估價(jià)結果為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，未考慮快速變現等處分方式帶來(lái)的影響。

（3）【估價(jià)報告用途限制】本估價(jià)報告估價(jià)結果為**，按照既定目的提供給估價(jià)委托人使用，若改變估價(jià)目的及使用條件，需向本公司咨詢(xún)后作必要調整甚至重新估價(jià)。

（4）【報告分類(lèi)使用限制】本估價(jià)報告分為“估價(jià)結果報告”和“估價(jià)技術(shù)報告”兩部分?！肮纼r(jià)結果報告”提供給估價(jià)委托人，“估價(jià)技術(shù)報告”根據有關(guān)規定由估價(jià)機構存檔并在**時(shí)提供給**。

（5）【報告內容采用限制】未經(jīng)估價(jià)機構書(shū)面同意，本估價(jià)報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開(kāi)發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開(kāi)發(fā)表。

（6）【其他特殊使用提示】（根據估價(jià)目的及房地產(chǎn)狀況等，對使用報告時(shí)需注意的其他特殊事項進(jìn)行提示）

三、注意事項

（一）估價(jià)假設和限制條件應符合“必要、充分、合理、有依據”的要求，做到“無(wú)關(guān)必舍，應有必全”。

（二）估價(jià)假設、限制條件、估價(jià)師聲明三部分要界定清楚，不得混淆使用。

（三）估價(jià)假設和限制條件撰寫(xiě)概要為提示性?xún)热?，不宜?jiǎn)單照搬采用，應注意適用性及針對性。

（四）因部分早期頒發(fā)的《房屋所有權證》及《國有土地使用證》記載信息缺失，此類(lèi)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應特別予以關(guān)注。

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