河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀人協(xié)會(huì )關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引第2號的通知

豫房估協(xié)〔2013〕44號

各單位會(huì )員、個(gè)人會(huì )員：

為提高河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)水平，解決長(cháng)期以來(lái)存在的估價(jià)技術(shù)參數選取不規范的問(wèn)題，受河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀人協(xié)會(huì )的委托，河南宏基房地產(chǎn)評估測繪有限公司根據多年來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗，撰寫(xiě)了《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之二——比較法中市場(chǎng)狀況調整》。經(jīng)河南省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠信聯(lián)盟成員單位審核、試用，河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀人協(xié)會(huì )決定予以發(fā)布，在全省房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中推廣使用。

今后，協(xié)會(huì )將分期推出房地產(chǎn)估價(jià)參數選取、估價(jià)報告重要片段規范撰寫(xiě)等方面的技術(shù)指引，作為《房地產(chǎn)估價(jià)規范》的補充內容，供我省房地產(chǎn)估價(jià)機構參考使用。在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中不參考使用本技術(shù)指引的，應在報告中闡明理由。從2014年起，在房地產(chǎn)估價(jià)執業(yè)質(zhì)量檢查和估價(jià)報告抽查中作為評審依據。

附件：河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之二

2013年10月21日

附件：

河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之二

——比較法中市場(chǎng)狀況調整

房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調整也稱(chēng)之為交易日期調整，其功能是把可比實(shí)例成交日期的價(jià)格調整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。估價(jià)實(shí)踐中，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調整不規范的現象一直存在，嚴重影響了比較法的使用。

根據當前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及估價(jià)技術(shù)水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調整宜先采用價(jià)格變動(dòng)率法，待實(shí)例資料充實(shí)、價(jià)格指數編制技術(shù)成熟后采用價(jià)格指數法。

一、市場(chǎng)狀況調整方法

（一）價(jià)格變動(dòng)率法

目前全省各地絕大部分市縣未公布房地產(chǎn)價(jià)格指數，應采用價(jià)格變動(dòng)率法進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調整。價(jià)格變動(dòng)率采用三組（含三組）以上類(lèi)似房地產(chǎn)近期價(jià)格變動(dòng)率的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值或加權算術(shù)平均值確定，調整公式采用連乘計算模型。每組房地產(chǎn)應在區位及實(shí)物因素相似、權益因素相同的情況下，利用比較法估價(jià)技術(shù)修正調整至“相同”或“同質(zhì)”狀態(tài)，然后計算價(jià)格變動(dòng)率。

（二）價(jià)格指數法

有條件的市縣行業(yè)組織或估價(jià)機構，可編制不同區位、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)價(jià)格指數。編制房地產(chǎn)價(jià)格指數應當采集大量經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員查勘了解的實(shí)例資料，建立“標準房地產(chǎn)”，經(jīng)各項修正、調整（即“同質(zhì)化”處理），使其處于一種除時(shí)間序列不同以外其余全部相同或相似狀態(tài)，然后再進(jìn)行數據處理（平均、插值、圓滑等），進(jìn)而測算房地產(chǎn)價(jià)格指數。

二、注意事項

（一）采用價(jià)格調整體系應與房地產(chǎn)區位、類(lèi)型相一致，如不能采用增量房?jì)r(jià)格指數或變動(dòng)率去調整存量房?jì)r(jià)格（因統計口徑等原因，公布的增量房?jì)r(jià)格信息與存量房?jì)r(jià)格變化趨勢并不完全一致）。

（二）估價(jià)機構可在不同《房地產(chǎn)估價(jià)規范》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》相抵觸的前提下，利用房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，經(jīng)相關(guān)技術(shù)處理，編制房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率及房地產(chǎn)價(jià)格指數，在估價(jià)機構內部適用。編制房地產(chǎn)價(jià)格指數的，應及時(shí)向在河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀人協(xié)會(huì )備案，協(xié)會(huì )對重要估價(jià)參數知識產(chǎn)權進(jìn)行掌握及保護。

（三）估價(jià)實(shí)踐中，當分析房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢平穩，不進(jìn)行市場(chǎng)狀況調整時(shí)，應詳細敘述理由，甚至用相關(guān)數據來(lái)佐證。省協(xié)會(huì )允許過(guò)渡期之后，不調整且無(wú)充分理由的，評審估價(jià)報告時(shí)以“調整方法不明確，理由不充分”為由扣分。

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