河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀人協(xié)會(huì )關(guān)于修訂發(fā)布《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引》（1-3號）的通知

豫房估協(xié)〔2015〕25號

各房地產(chǎn)估價(jià)機構、房地產(chǎn)估價(jià)師：

《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之一——報酬率或資本化率求取》、《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之二——比較法中市場(chǎng)狀況調整》、《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之三——估價(jià)假設和限制條件運用》發(fā)布實(shí)施以來(lái)，對規范全省房地產(chǎn)估價(jià)機構和房地產(chǎn)估價(jià)師相關(guān)估價(jià)技術(shù)參數選取和估價(jià)報告撰寫(xiě)起到了積極作用，各估價(jià)機構估價(jià)技術(shù)水平明顯提高。隨著(zhù)新《房地產(chǎn)估價(jià)規范》（GB/T50291-2015）自2015年12月1日實(shí)施及銀行存款利率市場(chǎng)化的推進(jìn)，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)亟待創(chuàng )新完善。為進(jìn)一步提高《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引》的科學(xué)性和實(shí)用性，河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀人協(xié)會(huì )委托原編制單位河南宏基房地產(chǎn)評估測繪有限公司、河南開(kāi)源房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對已發(fā)布的《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引》進(jìn)行了修訂和完善（詳見(jiàn)附件），并經(jīng)河南省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠信聯(lián)盟討論通過(guò)，現予以發(fā)布，自2015年12月1日起在全省房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中推廣使用。各房地產(chǎn)估價(jià)機構、房地產(chǎn)估價(jià)師在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中不參考使用《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引》（修訂）的，應在報告中闡明理由。

附件：

河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之一

河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之二

河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之三

2015年11月16日

附件1：

河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之一

——報酬率或資本化率求?。ㄐ抻啠?/strong>

報酬率或資本化率是房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中的重要參數之一，對收益法估價(jià)結果影響甚大。估價(jià)實(shí)踐中，報酬率或資本化率過(guò)低、過(guò)高現象一直存在，取值過(guò)程不規范、隨意性大的問(wèn)題往往使房地產(chǎn)估價(jià)師產(chǎn)生困惑。根據當前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，一般情況下，宜采用累加法及市場(chǎng)提取法求取報酬率或資本化率。

一、累加法

以安全利率加風(fēng)險調整值作為報酬率。安全利率選用中國人民銀行公布的同時(shí)期一年定期存款年利率，風(fēng)險調整值為承擔額外風(fēng)險所要求的補償。

提示：

1．報酬率不得低于中國人民銀行公布的同時(shí)期五年期存款年利率；有長(cháng)期國債年利率的，不低于房地產(chǎn)收益年限相似年期的國債年利率。

2.存款利率市場(chǎng)化后，應考慮存款利率浮動(dòng)因素的影響，可采用同時(shí)期一年定期存款實(shí)際平均利率為安全利率。

3.風(fēng)險調整值根據估價(jià)對象及其所在地區、行業(yè)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險，結合當時(shí)的貨幣政策綜合確定；貨幣政策分從緊、適度從緊、穩健、適度穩健、寬松五個(gè)檔次，應以近幾年穩健貨幣政策時(shí)期的利率為參考，短期從緊、寬松貨幣政策時(shí)，考慮風(fēng)險調整值的幅度，使報酬率相對穩定。貨幣政策是漸進(jìn)的，應先判斷貨幣政策走向。

4．從用途上分，風(fēng)險調整值自低到高的順序是工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)；從檔次上分，風(fēng)險調整值自低到高的順序是：住宅（低檔、中檔、高檔）、寫(xiě)字樓（丙級、乙級、甲級）、商業(yè)（小區級、區級、市級）。

二、市場(chǎng)提取法

選取不少于三個(gè)可比實(shí)例，利用其價(jià)格、凈收益、收益期或持有期等數據，選用相應的收益法公式，求取報酬率或資本化率。

提示：

1．求取報酬率的方程一般為不易解方程，在無(wú)計算軟件的情況下，須多次試算并利用線(xiàn)性?xún)炔宸ń魄笕　?/p>

2．多個(gè)可比實(shí)例求取的報酬率綜合為估價(jià)對象的報酬率時(shí)，應分別根據房地產(chǎn)的可比性及交易雙方的預期心態(tài)等，采用加權算術(shù)平均值作為估價(jià)對象的報酬率，如認為無(wú)差別，權重相同。

3．對求取的報酬率要進(jìn)行適當的調整，當未來(lái)類(lèi)似收益性房地產(chǎn)收益與可比實(shí)例交易時(shí)的狀況相比，收益風(fēng)險有降低的趨勢時(shí)，報酬率可適當下調，反之亦然。

4．如求取的報酬率低于同時(shí)期中國人民銀行公布的五年期存款年利率或類(lèi)似收益年限的長(cháng)期國債年利率，說(shuō)明類(lèi)似房地產(chǎn)租售比失調，房地產(chǎn)投機成分較大，除投資咨詢(xún)性估價(jià)報告外，不再選用市場(chǎng)提取法確定報酬率或資本化率。

附件2：

河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之二

——比較法中市場(chǎng)狀況調整（修訂）

房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調整也稱(chēng)之為交易日期調整，其功能是把可比實(shí)例成交日期的價(jià)格調整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。估價(jià)實(shí)踐中，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調整不規范的現象一直存在，嚴重影響了比較法的使用。根據當前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及估價(jià)技術(shù)水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調整宜先采用價(jià)格變動(dòng)率法，待實(shí)例資料充實(shí)、價(jià)格指數編制技術(shù)成熟后采用價(jià)格指數法。

一、市場(chǎng)狀況調整方法

（一）價(jià)格變動(dòng)率法

目前全省絕大部分市縣未公布房地產(chǎn)價(jià)格指數，應采用價(jià)格變動(dòng)率法進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調整。價(jià)格變動(dòng)率采用三組（含三組）以上類(lèi)似房地產(chǎn)近期價(jià)格變動(dòng)率的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值或加權算術(shù)平均值確定，調整公式采用連乘計算模型。每組房地產(chǎn)應在區位及實(shí)物因素相似、權益因素相同的情況下，利用比較法估價(jià)技術(shù)修正調整至“相同”或“同質(zhì)”狀態(tài)，然后計算價(jià)格變動(dòng)率。

估價(jià)對象為成套住宅時(shí)，每組房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)終止日不宜早于價(jià)值時(shí)點(diǎn)前一個(gè)月，起始日應早于（最早成交）可比實(shí)例的成交日期；估價(jià)對象為其他類(lèi)型房地產(chǎn)時(shí)，每組房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)終止日不宜早于價(jià)值時(shí)點(diǎn)前3個(gè)月，并在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調整時(shí)充分說(shuō)明價(jià)值時(shí)點(diǎn)前3個(gè)月同類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)情況，當價(jià)格變動(dòng)幅度較大時(shí)，可根據前期同類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率分析估算該時(shí)段價(jià)格變動(dòng)幅度。

（二）價(jià)格指數法

有條件的市縣行業(yè)組織或估價(jià)機構，可編制不同區位、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)價(jià)格指數。編制房地產(chǎn)價(jià)格指數應當采集大量經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員查勘了解的實(shí)例資料，建立“標準房地產(chǎn)”，經(jīng)各項修正、調整（即“同質(zhì)化”處理），使其處于一種除時(shí)間序列不同以外其余全部相同或相似狀態(tài)，然后再進(jìn)行數據處理（平均、插值、圓滑等），進(jìn)而測算房地產(chǎn)價(jià)格指數。

二、注意事項

（一）采用價(jià)格調整體系應與房地產(chǎn)區位、類(lèi)型相一致，例如：不能采用增量房?jì)r(jià)格指數或變動(dòng)率去調整存量房?jì)r(jià)格（因統計口徑等原因，公布的增量房?jì)r(jià)格信息與存量房?jì)r(jià)格變化趨勢并不完全一致）。

（二）估價(jià)機構可在不與《房地產(chǎn)估價(jià)規范》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材相抵觸的前提下，利用房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，經(jīng)相關(guān)技術(shù)處理，編制房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率及房地產(chǎn)價(jià)格指數，在估價(jià)機構內部使用。編制房地產(chǎn)價(jià)格指數的，應及時(shí)向河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀人協(xié)會(huì )備案，協(xié)會(huì )對重要估價(jià)參數知識產(chǎn)權進(jìn)行掌握及保護。

（三）估價(jià)實(shí)踐中，當分析房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢平穩，不進(jìn)行市場(chǎng)狀況調整時(shí)，應詳細敘述理由，甚至用相關(guān)數據來(lái)佐證。省協(xié)會(huì )允許過(guò)渡期之后，不調整且無(wú)充分理由的，評審估價(jià)報告時(shí)以“調整方法不明確，理由不充分”為由扣分。

附件3：

河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之三

——估價(jià)假設和限制條件運用（修訂）

房地產(chǎn)估價(jià)中的估價(jià)假設和限制條件是估價(jià)報告中的重要組成部分，是對估價(jià)假設和估價(jià)報告使用限制的說(shuō)明，其內容對估價(jià)委托人及其他報告使用者了解估價(jià)活動(dòng)的前提條件和正確理解估價(jià)結果的價(jià)值內涵，具有十分重要的作用。估價(jià)假設和限制條件運用充分、得當，可有效提升估價(jià)報告質(zhì)量，并能在一定程度上規避估價(jià)風(fēng)險。

一、估價(jià)假設分類(lèi)及撰寫(xiě)概要

（一）一般假設

主要包含房地產(chǎn)市場(chǎng)及交易條件通用假設和估價(jià)項目常用假設，使用方向及撰寫(xiě)概要如下：

1.【對權屬證書(shū)審慎檢查但未核實(shí)】估價(jià)委托人提供了估價(jià)對象的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》（或《不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)》），我們未向政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行核實(shí)，在無(wú)理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準確性和完整性的情況下，假定估價(jià)委托人提供的資料合法、真實(shí)、準確、完整。

2.【對房屋安全、環(huán)境污染關(guān)注但無(wú)鑒定、檢測】注冊房地產(chǎn)估價(jià)師已對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對象價(jià)值的重大因素給予了關(guān)注，在無(wú)理由懷疑估價(jià)對象存在安全隱患且無(wú)相應的專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行鑒定、檢測的情況下，假定估價(jià)對象能正常安全使用。

3.【對房屋建筑面積未進(jìn)行專(zhuān)業(yè)測量但予以關(guān)注】注冊房地產(chǎn)估價(jià)師未對房屋建筑面積進(jìn)行專(zhuān)業(yè)測量，經(jīng)現場(chǎng)查勘觀(guān)察，估價(jià)對象房屋建筑面積與《房屋所有權證》（或《不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)》）記載建筑面積大體相當。

4.【對房地產(chǎn)市場(chǎng)的假設】估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)，即能滿(mǎn)足以下條件：

（1）交易雙方自愿地進(jìn)行交易；

（2）交易雙方處于利己動(dòng)機進(jìn)行交易；

（3）交易雙方精明、謹慎行事，并了解交易對象、知曉市場(chǎng)行情；

（4）交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；

（5）不存在買(mǎi)者因特殊興趣而給予附加出價(jià);

5.【估價(jià)對象為整體房地產(chǎn)中的一部分】估價(jià)對象應享有公共部位的通行權及水電等共用設施的使用權。

（二）特殊類(lèi)假設

主要包括未定事項假設、背離事實(shí)假設、不相一致假設、依據不足假設等，使用方向及撰寫(xiě)概要如下：

1.【未定事項假設】應說(shuō)明對估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率、房屋建成年份等事項所做的合理的、最可能的假定。例如：

（1）【《房屋所有權證》未記載房屋建成年份】估價(jià)對象《房屋所有權證》（或《不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)》）未記載估價(jià)對象房屋的建成年份，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地調查，房屋建成年份為****年，本次估價(jià)房屋建成年份以實(shí)際調查為準。

（2）【《房屋所有權證》未記載房屋合法用途】估價(jià)對象《房屋所有權證》（或《不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)》）未記載估價(jià)對象的合法用途，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘，估價(jià)對象為**用房，本次估價(jià)設定房屋合法用途為**。

（3）【未提供容積率】估價(jià)委托人提供的資料未記載估價(jià)對象的容積率，本次估價(jià)采用的容積率以估價(jià)對象實(shí)際容積率為準。

2.【背離事實(shí)假設】應說(shuō)明因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設定或約定，對估價(jià)對象狀況所做的與估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況不一致的合理假定。例如：

（1）【房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告價(jià)值時(shí)點(diǎn)與完成實(shí)地查勘日不一致】本次估價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為****年**月**日，完成實(shí)地查勘日期為****年**月**日，價(jià)值時(shí)點(diǎn)與完成實(shí)地查勘日期不一致，本次估價(jià)假定價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)狀況與完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。

（2）【被征收房屋已租賃、抵押、查封】本次對被征收房屋的價(jià)值進(jìn)行評估，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

（3）【被征收房屋區位、實(shí)物狀況遭破壞需要進(jìn)行征收估價(jià)】在價(jià)值時(shí)點(diǎn)，被征收房屋的周邊環(huán)境、實(shí)物狀況已遭到破壞，影響了估價(jià)對象的正常使用，根據估價(jià)目的，本次估價(jià)不考慮被征收房屋的周邊環(huán)境、實(shí)物狀況受到破壞的影響。

（4）【房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)】在價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象已被人民法院查封（或存在擔保物權、其他優(yōu)先受償款），本次估價(jià)不考慮估價(jià)對象已被查封因素的影響。

3.【不相一致假設】應說(shuō)明在估價(jià)對象的實(shí)際用途、房屋登記用途、土地登記用途、規劃用途等用途之間不一致，或房屋權屬證明、土地權屬證明等資料的權利人之間不一致，估價(jià)對象的名稱(chēng)或地址不一致等情況下，對估價(jià)所依據的用途或權利人、名稱(chēng)地址等的合理假定。

例如：【證載用途不一致】估價(jià)對象《國有土地使用證》證載土地用途為工業(yè)，《房屋所有權證》證載房屋用途為工業(yè)、住宅及辦公，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘，估價(jià)對象房屋實(shí)際作為生產(chǎn)車(chē)間及職工宿舍、生產(chǎn)辦公用房，均為工業(yè)生產(chǎn)用途，本次評估估價(jià)對象用途以《國有土地使用證》證載工業(yè)用途為準。

4.【依據不足假設】應說(shuō)明在估價(jià)委托人無(wú)法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對象狀況的資料以及注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了盡職調查仍然難以取得該資料的情況下，對缺少該資料的說(shuō)明及對相應的估價(jià)對象狀況的合理假定。例如：

（1）【不能提供權屬證明原件】

（2）【不能進(jìn)入估價(jià)對象內部查勘】

二、限制條件撰寫(xiě)概要

估價(jià)報告使用限制，主要對估價(jià)報告的用途、使用者、使用期限、使用范圍等的限定，以及說(shuō)明使用報告時(shí)需注意的其他特殊事項。例如：

（1）【估價(jià)報告使用期限】本估價(jià)報告使用期限自估價(jià)報告出具之日起為壹年。若報告使用期限內，房地產(chǎn)市場(chǎng)或估價(jià)對象狀況發(fā)生重大變化，估價(jià)結果需做相應調整或委托估價(jià)機構重新估價(jià)。

（2）【價(jià)值類(lèi)型限制】估價(jià)結果為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，未考慮快速變現等處分方式帶來(lái)的影響。

（3）【估價(jià)報告用途限制】本估價(jià)報告估價(jià)結果為**，按照既定目的提供給估價(jià)委托人使用，若改變估價(jià)目的及使用條件，需向本公司咨詢(xún)后作必要調整甚至重新估價(jià)。

（4）【報告分類(lèi)使用限制】本估價(jià)報告分為“估價(jià)結果報告”和“估價(jià)技術(shù)報告”兩部分?！肮纼r(jià)結果報告”提供給估價(jià)委托人，“估價(jià)技術(shù)報告”根據有關(guān)規定由估價(jià)機構存檔并在**時(shí)提供給**。

（5）【報告內容采用限制】未經(jīng)估價(jià)機構書(shū)面同意，本估價(jià)報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開(kāi)發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開(kāi)發(fā)表。

（6）【其他特殊使用提示】（根據估價(jià)目的及房地產(chǎn)狀況等，對使用報告時(shí)需注意的其他特殊事項進(jìn)行提示）

三、注意事項

（一）估價(jià)假設和限制條件應符合“必要、充分、合理、有依據”的要求，做到“無(wú)關(guān)必舍，應有必全”。

（二）估價(jià)假設、限制條件、估價(jià)師聲明三部分要界定清楚，不得混淆使用。

（三）估價(jià)假設和限制條件撰寫(xiě)概要為提示性?xún)热?，不宜?jiǎn)單照搬采用，應注意適用性及針對性。

（四）因部分早期頒發(fā)的《房屋所有權證》及《國有土地使用證》記載信息缺失，此類(lèi)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應特別予以關(guān)注。

（五）當無(wú)某項假設時(shí)，該項假設暫不作為報告內容。如果《房地產(chǎn)估價(jià)報告評審標準》明確要求每項假設均作為報告內容時(shí)，按評審標準要求撰寫(xiě)。

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