2018年房地產(chǎn)估價(jià)師即將開(kāi)考，很多考生都通過(guò)各種渠道找2017年房地產(chǎn)估價(jià)試題，建設工程教育網(wǎng)為了節省考生尋找時(shí)間，將2017年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析試題及答案進(jìn)行了整理，希望能夠幫助到考生!這篇文章主要為大家介紹2017年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析試題-問(wèn)答題第二題，希望考生注意查看!2014~2017年房地產(chǎn)估價(jià)師歷年試題答案及解析匯總>>

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析試題-問(wèn)答題第二題

　　(二)甲制藥企業(yè)廠(chǎng)區內有無(wú)菌制藥廠(chǎng)房、原料加工廠(chǎng)房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所多有權證;廠(chǎng)區共有一本國有土地使用證，土地使用權類(lèi)型為出讓?zhuān)猛緸楣I(yè)。無(wú)菌制藥廠(chǎng)房?jì)劝惭b有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設備?，F甲制藥企業(yè)擬以該無(wú)菌制藥廠(chǎng)房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機構評估其抵押價(jià)值。請問(wèn)：

　　1.本次估價(jià)適宜選用哪種估價(jià)方法?在估價(jià)測算過(guò)程中應關(guān)注哪些特點(diǎn)?

　　【答案】本次估價(jià)是以選用成本法。成本法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購建成本-折舊，估價(jià)測算過(guò)程中應關(guān)注下列問(wèn)題：

　　(1)計算重新購建成本時(shí)，估價(jià)對象的范圍，包括無(wú)菌制藥廠(chǎng)房及滅菌凈化設備兩部分。

　　(2)計算折舊時(shí)，關(guān)注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。

　　2.針對該估價(jià)對象特點(diǎn)，變現能力分析中重點(diǎn)分析說(shuō)明哪些問(wèn)題?

　　【答案】估價(jià)對象變現能力分析主要包括：(1)估價(jià)對象的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性、區位、開(kāi)發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現能力的因素及其對變現能力的影響;(2)假定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或變賣(mài)時(shí)最可能實(shí)現的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度;(3)變現的時(shí)間長(cháng)短以及費用、稅金的種類(lèi)和清償順序。

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