2018年房地產(chǎn)估價(jià)師即將開(kāi)考，很多考生都通過(guò)各種渠道找2017年房地產(chǎn)估價(jià)試題，建設工程教育網(wǎng)為了節省考生尋找時(shí)間，將2017年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析試題及答案進(jìn)行了整理，希望能夠幫助到考生!這篇文章主要為大家介紹2017年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析試題-問(wèn)答題第一題，希望考生注意查看!2014~2017年房地產(chǎn)估價(jià)師歷年試題答案及解析匯總>>

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析試題-問(wèn)答題第一題

　　(一)估價(jià)對象為一個(gè)已出租的商鋪，租賃期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地產(chǎn)估價(jià)機構接受賣(mài)方委托，評估該商鋪于2017年9月15日帶租約轉讓的市場(chǎng)價(jià)值。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了實(shí)地查勘和市場(chǎng)調查，搜集了相關(guān)資料，發(fā)現該商鋪的合同租金明顯低于市場(chǎng)租金。請問(wèn)：

　　1.采用收益法估價(jià)時(shí)，如何測算該商鋪的有效毛收入?

　　【答案】有效毛收入是潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。

　　在租賃期內根據租約合同中有關(guān)租金、費用等的預定計算有效毛收入;租期結束后，根據市場(chǎng)客觀(guān)租金水平、管理費用、稅金等利用比較法求取該商鋪有效毛收入;本題中合同租金明顯低于市場(chǎng)租金，應關(guān)注租賃合同的真實(shí)性、解除租賃合同的可能性及其對收益價(jià)值的影響。

　　2.采用比較法估價(jià)時(shí)，如何對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行租賃狀況調整?

　　【答案】對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行租賃狀況調整包括以下方面：

　　(1)租金構成內涵問(wèn)題，如是否包含物業(yè)管理費、水電費;計租面積按建筑面積計還是按套內建筑面積計;此外還包括租約中有無(wú)免租期、租賃期限長(cháng)短與租賃面積的大小、是否續租等問(wèn)題，選擇可比實(shí)例時(shí)最好選擇具有同一租金構成內涵的可比實(shí)例。

　　(2)租金的支付方式問(wèn)題，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租約期限一次性支付等，比較法估價(jià)時(shí)，應詳細了解可比實(shí)例的租金支付方式。

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